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新國五條解讀
國務(wù)院五大新政促樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，要求房企一次性公開全部房源明碼標(biāo)價(jià)
五大 新政
中央“點(diǎn)剎”房價(jià)過快增長
伴隨著房地產(chǎn)市場的回升,近期部分城市房價(jià)過快上漲等問題引起決策層高度重視。昨天，國務(wù)院正式下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,穩(wěn)定市場預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
1房貸:二套房首付不低于40%
《通知》要求,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。并要求,加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時(shí),要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理,合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求。
另外,繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個(gè)人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的,一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時(shí),要加快研究完善住房稅收政策,引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。
2地價(jià):探索土地出讓綜合評標(biāo)
《通知》要求增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng),提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。城市人民政府要抓緊編制2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃,重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模,并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃,落實(shí)到地塊,明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。房價(jià)過高、上漲過快、住房有效供應(yīng)不足的城市,要切實(shí)擴(kuò)大上述五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。
值得注意的是,《通知》要求各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素,合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容,探索土地出讓綜合評標(biāo)方法。違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。并指出,對拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人,要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。
3售房:須一次性公開全部房源,明碼標(biāo)價(jià)
《通知》還要求,要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源,嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度,加大交易資金監(jiān)管力度。
4保障性住房:三年內(nèi)將惠及1540萬戶
力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。保障性住房建設(shè)在2010年一開年,中央就提出了明確要求,要求通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房房源,著力解決城市低收入家庭的住房困難。
《通知》要求加快建設(shè)限價(jià)商品住房、公共租賃住房,解決中等偏下收入家庭的住房困難。中央承諾將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度,適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn),改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式,調(diào)動(dòng)地方積極性,確保資金使用效果。同時(shí),鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款。
5稅收:抓緊清理越權(quán)減免稅
《通知》要求,各地要結(jié)合本地情況,認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策,抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購買房地產(chǎn)的,要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。要按照支持居民合理住房消費(fèi)、
抑制投資投機(jī)性購房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則,加大工作力度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
《通知》明確,進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé),市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。
政策 解讀
樓市調(diào)控蘊(yùn)涵四大看點(diǎn)
據(jù)新華社電 昨天，國務(wù)院正式下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,穩(wěn)定市場預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這份2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控藍(lán)圖蘊(yùn)涵哪些新看點(diǎn)呢?
嚴(yán)格二套房貸首付比例打擊投機(jī)，利率靈活掌握
“二套房貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)�！薄锻ㄖ返拿鞔_規(guī)定讓猜測多時(shí)的二套房貸政策塵埃落定。
北京市馬家堡地區(qū)鏈家房產(chǎn)中介公司的工作人員小董聽到這個(gè)政策的第一反應(yīng)就是對投機(jī)客來說打擊非常大。他說:“購房者往往自己支付少量的成本,利用銀行貸款,四兩撥千斤,以有限的資金購買多套住房,在房價(jià)上漲后,賣掉一些房產(chǎn),然后又拿這些本金,通過銀行貸款購買更多的住房�！�
事實(shí)上,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國樓價(jià)持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺(tái)。2008年四季度以來,在應(yīng)對國際金融危機(jī)的背景下,地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度,一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40%,利率也有所降低,出現(xiàn)了投機(jī)客以極低借貸成本貸款購買多套房進(jìn)行投機(jī)的行為,助推部分城市房價(jià)過快上漲。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說:“嚴(yán)格二套住房購房貸款管理,一方面明確了首付比例,另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)靈活掌握貸款利率,目的還是合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求。”
探索土地出讓綜合評標(biāo)辦法，劍指“地王”頻出
2009年“地王”頻出的現(xiàn)象,引發(fā)了社會(huì)各界對土地招拍掛制度的爭議,在肯定其促進(jìn)土地市場公平交易的同時(shí),這種“價(jià)高者得”的方式也引起詬病。
《通知》明確要求,各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素,合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容,探索土地出讓綜合評標(biāo)方法。
對拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人,要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。
廖英敏說:“探索土地出讓綜合評標(biāo)方法等一系列涉及土地市場的政策,一方面是防止‘地王’現(xiàn)象,另一方面是提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率�！�
《通知》提出“增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)”,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一說:“穩(wěn)定土地供應(yīng)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要前提�！�
首次規(guī)范“央企”投資房地產(chǎn)
“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”,這是通知中涉及“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序”的內(nèi)容之一。
整頓房地產(chǎn)市場秩序,歷來是政府調(diào)控政策的主要內(nèi)容,值得注意的是,在這份通知中,除了對住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、價(jià)格等有關(guān)部門、稅務(wù)部門提出要求以外,還特別提到國有資產(chǎn)監(jiān)管部門,這樣的表述在以往政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中鮮有出現(xiàn)。
廖英敏說:“2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場,還拿了不少‘地王’。國有大企業(yè)瘋狂拍地的行為,不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這次政府特別提出要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn),也是希望國有資本在房地產(chǎn)市場上能夠起到好的主導(dǎo)作用�！�
防止境外“熱錢”沖擊國內(nèi)樓市
中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示,當(dāng)前在全球普遍低利率環(huán)境下,國際跨境資金短期流動(dòng)加劇,在歐美資本市場和房地產(chǎn)市場相對低迷的同時(shí),新興市場這兩個(gè)領(lǐng)域價(jià)格不斷上漲,不斷吸引著“熱錢”的進(jìn)入。
《通知》明確提出,有關(guān)部門要加強(qiáng)對信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控,防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,防止境外“熱錢”沖擊我國市場。
尹中立說:“預(yù)計(jì)今年海外熱錢會(huì)進(jìn)一步進(jìn)入新興市場國家的股市房市等領(lǐng)域,帶來這兩個(gè)領(lǐng)域的泡沫膨脹。國家正是基于這樣的擔(dān)憂,明確提出加強(qiáng)對跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控,防止境外‘熱錢’沖擊我國市場這樣的政策�！�
南京專家
商品房領(lǐng)銷售許可證設(shè)最低規(guī)模是新提法
《通知》中提出要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。
“這應(yīng)該是一個(gè)新的提法！”南京市房管局相關(guān)人士告訴記者，目的就是為了打擊開發(fā)商捂盤惜售的行為，充實(shí)市場上的房源，從而抑制上漲過快的房價(jià)。他認(rèn)為，所謂“最低規(guī)模”可以有兩種解釋，一是指某處小區(qū)的最小單位，可以是一幢，也可以是一個(gè)單元；另一種解釋則是指房源的面積，大的三五萬平方米，小的一兩萬平方米。
“如果按照前一種解釋，那么可以肯定的是，這個(gè)最小規(guī)模比‘單元’要大，因?yàn)椤锻ㄖ分泻笠痪湓捑褪恰坏梅謱印⒎謫卧k理預(yù)售許可’，也就是說，最小規(guī)�？梢允且淮�
樓，這與南京目前的操作規(guī)定是一致的�！痹撊耸空f，如果參照后一種解釋，按面積來劃分，那么操作的難度就很大了。
他告訴記者，去年11月份南京曾經(jīng)出臺(tái)過一份《商品房銷售管理辦法(草案)》，廣泛征求社會(huì)各界人士的意見。當(dāng)時(shí)有不少人提出，為了防止開發(fā)商捂盤惜售，應(yīng)該對樓盤領(lǐng)預(yù)售許可的面積設(shè)“門檻”，比如說仿效上海的做法，最少一次3萬平方米。
“其實(shí)，這些辦法我們也都想過，但是執(zhí)行起來很困難”。該人士說，南京房地產(chǎn)市場上的開發(fā)項(xiàng)目大小不一，如果設(shè)定的“開盤門檻”面積較大，比如3萬平方米，反而會(huì)給一些中小樓盤捂盤的理由；如果設(shè)定的“門檻”太小，比如1萬平方米，有的一幢房子的面積就不止這個(gè)數(shù)，根本起不了任何約束作用。不過，他也表示，既然國家已經(jīng)明確要設(shè)“門檻”，南京市肯定會(huì)繼續(xù)研究，至于何時(shí)“跟進(jìn)”暫無說法。馬祚波
新聞背景
國家為何一再重申二套房貸首付問題
這不是中央首次明確二套房貸首付問題。事實(shí)上,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國樓價(jià)持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺(tái)。
2008年四季度以來,在應(yīng)對國際金融危機(jī)的背景下,地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度,一些地方出現(xiàn)了投機(jī)客以極低借貸成本貸款購買多套房進(jìn)行投機(jī)的行為,助推部分城市房價(jià)過快上漲。
新年伊始,有關(guān)二套房首付比例由40%上調(diào)至50%的傳聞從未停止。近日銀監(jiān)會(huì)回應(yīng)說,并未就二套房貸出臺(tái)新政策,對“首付比例調(diào)高”的說法亦“不要誤傳”。昨天,國務(wù)院又正式下發(fā)通知,再次明確二套房首付不低于40%。
政府部門幾次重申二套房貸款的首付比例,可見對其非常重視。二套房貸的嚴(yán)格主要體現(xiàn)在兩點(diǎn):一是利率相對于第一套房不僅不打折優(yōu)惠,而且要上浮10%以上;二是對于二套房
貸的首付比例規(guī)定不得低于40%。這個(gè)規(guī)定,在樓市瘋狂的2008年以前,在一定程度上抑制了樓市的投機(jī)行為。而且,政府出于金融安全的考量,即使在2008年樓市最低迷的時(shí)候,上自中央,下至地方,關(guān)于樓市調(diào)控的種種政策都被一一攻破,唯有二套房貸,至少在官方文件里,從來沒有放松過的跡象。
可見,收緊二套房貸,讓狂熱的房地產(chǎn)降溫,自上而下的監(jiān)管層心里都非常有數(shù),這個(gè)政策絕不會(huì)輕易改變。這不僅是降低銀行的風(fēng)險(xiǎn),更是在降低中國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
新聞延伸
新政未提及“改善性住房需求”
申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師李虹表示，此次通知內(nèi)容與業(yè)界預(yù)期一致，后續(xù)仍可能會(huì)有具體措施相繼出臺(tái)。整體來說政策表述很中性，但實(shí)際操作可能會(huì)非常靈活和寬松。李虹稱，通知沒有提及“改善性住房需求”，盡管一些地方政府對“改善性住房需求”有界定，如上海市公積金管理中心在“貸款政策”中將家庭人均住房建筑面積33.4平方米作為改善型購房的標(biāo)準(zhǔn)，但對于全國來說差異化較大，仍有待進(jìn)一步明確。
短期內(nèi)征物業(yè)稅可能性非常小
專家認(rèn)為，通知強(qiáng)調(diào)“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”，但沒有明確提及物業(yè)稅，預(yù)計(jì)物業(yè)稅在短期內(nèi)開征的可能性非常小，但不排除在全國范圍內(nèi)“空轉(zhuǎn)”或在部分地區(qū)試點(diǎn)對商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。
專家稱今年難再現(xiàn)去年房價(jià)瘋漲局面
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，該項(xiàng)通知對于抑制當(dāng)前房價(jià)上漲過快有一定作用，“預(yù)計(jì)今年不可能再現(xiàn)2009年房價(jià)瘋漲的局面。2010年房價(jià)整體漲幅或?qū)⒊尸F(xiàn)虛乏的狀態(tài)，不排除部分地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)回調(diào)的可能�！�
“國五條”應(yīng)成樓市調(diào)控常態(tài)化起點(diǎn) 樓市調(diào)控加碼不僅涵蓋了政府對房價(jià)的關(guān)注，還有保護(hù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的考量。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇極其脆弱的情況下，這意味著樓市調(diào)控的嚴(yán)肅性和長期性將成為常態(tài)，即使房價(jià)偶有反復(fù)，也終會(huì)在政策的嚴(yán)厲注視下乍暖還寒。
“樓市風(fēng)向標(biāo)”之一的上海，7日出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，在一定時(shí)期內(nèi)限定一戶只能在上海新購一套房，同時(shí)將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并按不同住房銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率。
地方版調(diào)控辦法的紛紛出臺(tái)，既是“國五條”的新注解，也是樓市調(diào)控實(shí)現(xiàn)了中央意志與地方政府行政的統(tǒng)一，并進(jìn)入到新的操作界面的證明。然而，是否可以就此預(yù)期：房價(jià)將從脫軌狀態(tài)回歸正途？大量存在于土地規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)和銷售各個(gè)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)事件會(huì)得到遏制？在短暫低頭后，房價(jià)是否會(huì)迎來報(bào)復(fù)性反彈？
就公眾經(jīng)驗(yàn)而言，這些問題仍懸而未解。
自4月17日“國十條”出臺(tái)，半年以來，盡管政策基調(diào)極為嚴(yán)厲，但實(shí)際效果有限，這令一些潛在購房者按捺不住，導(dǎo)致樓市“金九月”如約而至。一旦房價(jià)反攻態(tài)勢形成，樓市調(diào)控將面臨夭折風(fēng)險(xiǎn)，這種情況倒逼出了七部委的新“國五條”。“國五條”在政策落實(shí)、信貸、稅收、供給、市場秩序5個(gè)方面提出了新要求，而且把房產(chǎn)稅改革作為明示于社會(huì)的政策儲(chǔ)備，以應(yīng)對樓市里存在的各種博弈。
從短期看，“國五條”起到了立竿見影的效果。國慶期間，北上廣等一線重點(diǎn)城市住房市場成交量大幅萎縮，房價(jià)由上漲預(yù)期迅速轉(zhuǎn)為下降預(yù)期，充分體現(xiàn)了政府干預(yù)的威力。但同時(shí)還須看到，除了對地方政府調(diào)控樓市職責(zé)的強(qiáng)化外，“國五條”的實(shí)施環(huán)境與“國十條”并無大的不同，地方政府對土地財(cái)政依然會(huì)戀戀不舍，流動(dòng)性的寬裕環(huán)境仍在維持，在這種情況下，僅靠更為嚴(yán)厲的信貸措施和更高的購房門檻令房價(jià)步入下降通道，幾率不大，即使成功，其周期也不會(huì)持久。
從根本上說，僅靠政府干預(yù)扼制房價(jià)效果有限。如果地方政府以土地?fù)Q錢的融資模式不能加以管理，樓市監(jiān)管效率不能提高，房價(jià)在適當(dāng)條件下反彈的可能性就始終存在。驅(qū)散樓市的投機(jī)氛圍，應(yīng)該在三個(gè)方面下大力氣。
其一，堅(jiān)持現(xiàn)行的在銷售環(huán)節(jié)對開發(fā)商和投機(jī)資本加以限制，同時(shí)在規(guī)劃開發(fā)環(huán)節(jié)對地方權(quán)力加以限制。很大程度上，正是規(guī)劃開發(fā)環(huán)節(jié)的失范，為樓市的各種不當(dāng)尋租提供了空間。要解決這一問題，盡快取得房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)并加以普及是必要前提。只有房產(chǎn)稅改革成功，地方政府才有可能從土地依賴癥中擺脫出來。而房產(chǎn)稅改革的要害在于既不能傷及自住型需求的基本權(quán)利，又堵住投機(jī)者的利潤空間。
其二，強(qiáng)化商品房與保障性住房的雙重管理。目前樓市調(diào)控政策對于商品房的限制度要高于保障房，這是應(yīng)有之義。但必須預(yù)判到，保障房真正起到對沖剛性需求抑制房價(jià)的作用，需要避免重蹈經(jīng)適房式的覆轍。在保障房成為土地資源的主要占據(jù)者后，借保障房尋租必然成為一些人的考量。因此，在建設(shè)的同時(shí)強(qiáng)化管理已是當(dāng)務(wù)之急。
其三，既要對高房價(jià)進(jìn)行限制，又要對熱錢進(jìn)行限制。人民幣匯率浮動(dòng)頻率加快后，境外熱錢再度流入境內(nèi)，而樓市是熱錢傳統(tǒng)的青睞目標(biāo)。
如果熱錢在國內(nèi)樓市順利獲利并逃離，不僅會(huì)破壞樓市秩序，還會(huì)對下一波熱錢造成鼓勵(lì)效應(yīng)。
實(shí)際上，“國五條”中已經(jīng)包含對于高房價(jià)和熱錢推動(dòng)通脹的雙重?fù)?dān)憂。控制高房價(jià)關(guān)乎民生福祉，控制熱錢關(guān)乎宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境。從這個(gè)意義上說，樓市調(diào)控加碼不僅涵蓋了政府對房價(jià)的關(guān)注，還有保護(hù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的考量。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇極其脆弱的情況下，這意味著樓市調(diào)控的嚴(yán)肅性和長期性將成為常態(tài)，即使房價(jià)偶有反復(fù)，也終會(huì)在政策的嚴(yán)厲注視下乍暖還寒。
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