二手房交易及注意事項(xiàng) 1

手二手房交易及注意事項(xiàng)

讀者疑問(wèn)：在二手房交易中如何明確稅費(fèi)？

律師答疑：二手房交易中的稅費(fèi)是由相關(guān)的法規(guī)及政策規(guī)定的，對(duì)于由誰(shuí)交納是非常明確的，但是賣方第一文庫(kù)網(wǎng)經(jīng)常要求其售房?jī)r(jià)格自己凈得多少萬(wàn)，而不包括稅費(fèi)，這樣稅費(fèi)就存在爭(zhēng)議了，因此必須在合同中約定稅費(fèi)的承擔(dān)方式或變更售房款的價(jià)格。另外，二手房交易稅費(fèi)變化比較大，存在簽訂時(shí)雙方都沒有預(yù)料到的稅費(fèi)，但在過(guò)戶時(shí)卻已經(jīng)開始征收了，這種情況經(jīng)常導(dǎo)致買賣雙方發(fā)生爭(zhēng)議，稅費(fèi)由誰(shuí)來(lái)交，因此對(duì)于稅費(fèi)買賣雙方應(yīng)明確處理的方式。

讀者疑問(wèn)：賣方不想賣房了，買方交給中介的定金能要回來(lái)嗎？

律師答疑：賣方不想賣房，中介公司居間服務(wù)事項(xiàng)沒有完成，因此無(wú)權(quán)收取報(bào)酬。中介公司收取的定金應(yīng)當(dāng)按照定金的法律規(guī)定執(zhí)行，即中介公司應(yīng)該返還定金，除此之外，賣方應(yīng)承擔(dān)返還一倍定金的責(zé)任。

讀者疑問(wèn)：中介公司能代理買賣雙方嗎？

律師答疑：合同法中并沒有禁止代理人不得代理買賣雙方的規(guī)定，但是實(shí)際上買賣雙方存在利益沖突，代理人代理買賣雙方可能會(huì)侵害另一方的利益，有些行業(yè)是禁止代理利害沖突雙方的。有些中介公司在買賣雙方之間的作用不是中間介紹，而是雙方代理。也就是說(shuō)，中介公司在房屋買賣法律關(guān)系中，即代理買方、又代理賣方。

讀者疑問(wèn)：中介公司收購(gòu)房屋并出售合法嗎？

律師答疑：在二手房交易中，中介公司為了賺取房屋差價(jià)的利潤(rùn)，不讓買賣雙方見面，對(duì)買方說(shuō)他們已將房主的房屋收購(gòu)，現(xiàn)在的房屋是他們自己的，他們有權(quán)出賣房屋。中介公司如果按照法律規(guī)定從房主那里購(gòu)買了房屋并辦理了過(guò)戶手續(xù)、取得了中介公司名下的房屋所有權(quán)證然后再將該房屋以自己的名義出售，這是合法的行為。但是沒有任何一家中介公司會(huì)這么做，因?yàn)檫@樣做就會(huì)產(chǎn)生交易過(guò)戶的兩次稅費(fèi)，中介公司是絕不會(huì)做這種事情的。中介公司所謂的收購(gòu)在法律上是不成立的，實(shí)際上在辦理過(guò)戶手續(xù)是就一目了然了：中介公司仍以賣房人的名義與買方簽訂買賣合同，而不是以自己的名義出售，因?yàn)橹薪楣�司不是所售房屋合法的產(chǎn)權(quán)人，按照規(guī)定，沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋是不能買賣的，中介公司自己沒有產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)然不能以自己的名義買賣， 權(quán)利的主體不一致， 中介公司也不能處分別人的財(cái)產(chǎn)， 中介公司對(duì)所出售的房屋沒有處分權(quán)， 因此中介公司只能持賣方的房屋所有權(quán)證辦理過(guò)戶手續(xù)，只不過(guò)中介公司辦理了公證委托書，由賣方委托中介公司賣房。因此事實(shí)上中介公司所述的收購(gòu)房屋賣自己的房子是不可信的，這時(shí)買方仍重點(diǎn)審查賣方人的自然情況及委托書的授權(quán)范圍，否則可能導(dǎo)致無(wú)法辦理過(guò)戶或買賣合同無(wú)效，買方受損。

相關(guān)法規(guī)：《合同法》第 132 條：出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。

讀者疑問(wèn)：二手房交易如何解決正在出租的房屋問(wèn)題？

律師答疑：有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)，可能會(huì)產(chǎn)生糾紛。因?yàn)楹贤�法認(rèn)可 “ 買賣不破租賃 ” ，也就是說(shuō)房屋買賣合同簽訂后，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是租賃合同對(duì)承租人仍然有效，承租人可繼續(xù)承租該房屋，買房人不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。另外，賣方在出售該房屋時(shí)，同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。以上兩點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。因此，在簽訂二手房買賣合同時(shí)，買方一定了解房屋出租的情況，并對(duì)出租問(wèn)題進(jìn)行約定。

相關(guān)法律　中華人民共和國(guó)合同法

第二百二十九條　租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

第二百三十條　出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

讀者疑問(wèn)：購(gòu)買二手房時(shí)是否應(yīng)關(guān)注土地剩余的使用年限？

律師答疑：二手房買賣中買受人應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有 40 年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)還有 30 年的土地使用年限， 30 年后還需補(bǔ)交土地出讓金，這樣無(wú)疑是增加了房屋總的價(jià)款，因此買房時(shí)買方應(yīng)將土地剩余的使用年限作為一個(gè)考慮的因素。

讀者疑問(wèn)：如何解決二手房交易過(guò)程當(dāng)中的物業(yè)管理費(fèi)用拖欠問(wèn)題？

律師答疑：有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及天然氣、暖氣費(fèi)、水、電費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，尤其是某些高檔住宅，物業(yè)管理費(fèi)用比較高，幾年下來(lái)拖欠一二十萬(wàn)，如果買受人不知道拖欠物業(yè)的情況，購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。因此，建議買房人在辦理過(guò)戶前即結(jié)清所有的費(fèi)用，或者在合同中約定，交接之前產(chǎn)生的一切費(fèi)用由賣方承擔(dān)，交接之后產(chǎn)生的費(fèi)用由買方承擔(dān)。

（五）?? 二手房買賣案例

讀者疑問(wèn)：未取得產(chǎn)權(quán)證簽訂房屋買賣合同有效嗎？

我在 2004 年 3 月 13 日 購(gòu)買一套商品房， 6 月 1 日 入住， 11 月 30 日 開發(fā)商做產(chǎn)權(quán)作登記，我 12 月 20 日 取得房屋所有權(quán)證。在同年 11 月 20 日 ，我與宋某在中介公司的介紹下，簽訂了《房屋買賣合同》。合同中約定我將建筑面積 129.70 平方米 的房屋，以 158 萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給宋某。在約定了付款期限后，雙方又在補(bǔ)充條款中約定了兩項(xiàng)內(nèi)容：一是該房屋目前尚未取得房屋所有權(quán)證，待賣方房屋所有權(quán)證辦理完畢后雙方再辦理過(guò)戶手續(xù)。二是買賣合同自雙方簽訂之日生效，雙方對(duì)此買賣行為均不得反悔，否則由違約的一方以總房?jī)r(jià)款的 10 ％支付違約金。在雙方約定的首期付款期限到來(lái)后，宋某就一直沒有再履行過(guò)合同。 2005 年 3 月 9 日 ，我起訴到法院，要求宋某以總房?jī)r(jià)款的 10 ％支付違約金 15.8 萬(wàn)元。

在庭審中宋某辯稱，是我在沒有取得房產(chǎn)證之前，就與宋某簽訂房屋買賣合同，該行為違反了相關(guān)法律規(guī)定屬無(wú)效合同。法院認(rèn)為，宋某與我簽訂的房屋買賣合同中，明確約定雙方在取得房地產(chǎn)權(quán)證后辦理過(guò)戶手續(xù)，還明確了不交易的違約責(zé)任承擔(dān)。因宋某的違約行為造成合同不能履行，于是法院判決宋某按合同約定支付我 10 ％的違約金 15.8 萬(wàn)元。一審判決后宋某提出上訴，認(rèn)為法院適用法律錯(cuò)誤，我國(guó)的房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，宋某與我的買賣房屋的行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，按照合同法第五十二條的規(guī)定應(yīng)屬于無(wú)效。請(qǐng)問(wèn)宋某的理由成立嗎？

律師答疑：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條以及相關(guān)的北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，的確規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。但是，法律法規(guī)并沒有規(guī)定在沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，簽訂的房地產(chǎn)買賣合同為無(wú)效�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定未取得權(quán)屬證書不得轉(zhuǎn)讓是行政管理的規(guī)定，即要求行政機(jī)關(guān)對(duì)未取得房屋權(quán)屬證書的房屋不辦理過(guò)戶手續(xù)，但買賣雙方簽訂合同時(shí)在合同中注明了雙方對(duì)這一規(guī)定完全知曉，也知道只有取得房屋所有權(quán)證才能辦理過(guò)戶，是雙方真實(shí)意思的表示，因此認(rèn)定雙方簽訂的合同合法有效，這是符合合同法精神的。因此法院的判決是正確的。但目前對(duì)于未取得產(chǎn)權(quán)證出售房屋的情況，法院的處理方式也不一樣，有的法院認(rèn)為雙方簽訂的合同是無(wú)效的，因此請(qǐng)讀者注意訴訟當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)。

未還清貸款出售房屋買賣合同有效嗎？

讀者疑問(wèn)： 我 2002 年買的房子， 2004 年 8 月 1 日 取得房產(chǎn)證，但我是通過(guò)貸款買的房屋，銀行貸款還未還清，房屋做了抵押。 2004 年 12 月 21 日 ，我與王某簽訂了買賣合同，王某交付了首付款并入住了該房屋。房子賣完不久，房?jī)r(jià)就漲了將近 20% 。于是，我起訴到法院，以房子在轉(zhuǎn)讓時(shí)已抵押給銀行為由，要求法院確認(rèn)這起房屋買賣行為無(wú)效，以達(dá)到收回房子的目的。法院經(jīng)審理認(rèn)為，我的請(qǐng)求不符合公平原則，為維護(hù)交易安全及市場(chǎng)交易的流轉(zhuǎn)，駁回了我的訴訟請(qǐng)求。請(qǐng)問(wèn)法院的判決對(duì)嗎？

律師答疑：因你對(duì)房屋做了抵押，因此在抵押未解除之前你所購(gòu)房屋不能辦理過(guò)戶手續(xù)，你所購(gòu)房屋在所有權(quán)行使上是受到一定限制的。但你與王某簽訂的合同是雙方真實(shí)意思的表示。雖然涉訴房屋已在銀行抵押，現(xiàn)合同已實(shí)際履行，王某給付了部分房款，目的在于讓你將所欠銀行貸款還清，解除抵押，以利于辦理過(guò)戶手續(xù)，因此你應(yīng)就此及時(shí)還清銀行貸款。況且你已將房屋交付給王某，王某也實(shí)際入住該房屋。

最終 辦不下來(lái)房產(chǎn)證房屋買賣合同有效嗎？

讀者疑問(wèn)：

2002 年 4 月 15 日 , 何某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同 , 約定貸款購(gòu)買開發(fā)商開發(fā)的一套房子。何某 2003 年 2 月 28 日 辦理了入住手續(xù)，但未實(shí)際入住。 2005 年 3 月 2 日 ，在北京 XX 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司參與下 , 劉某、何某及中介公司三方簽訂了《房屋交易居間合同》 , 合同約定 , 劉某購(gòu)買何某的房子，價(jià)款 40 萬(wàn)元。合同簽訂后 , 劉某支付中介公司首付款 20 萬(wàn)元，其中含定金 2 萬(wàn)元 , 中介公司將其中 1 萬(wàn)元留作自己的中介費(fèi)，其余 19 萬(wàn)給付了何某。劉某在等待開發(fā)商給何某辦理房產(chǎn)證，以便于盡快過(guò)戶，但是該項(xiàng)目的開發(fā)商已被撤銷了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且房地產(chǎn)公司已是人去樓空，該項(xiàng)目無(wú)法辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，所購(gòu)項(xiàng)目的所有購(gòu)房人均不能取得房屋所有權(quán)證。于是劉某狀告中介公司 , 要求確認(rèn)三方簽訂的《房屋交易居間合同》無(wú)效 , 并要求返還購(gòu)房款。請(qǐng)問(wèn)這類案件法院是如何處理的？

律師答疑：目前法院對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證即簽訂買賣合同并約定產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)后辦理過(guò)戶手續(xù)的二手房買賣案件傾向于認(rèn)定合同有效，現(xiàn)在也有越來(lái)越多的案例按此處理，但是對(duì)于簽訂合同時(shí)沒有房產(chǎn)證，賣方最終也不可能取得房產(chǎn)證的情況下，導(dǎo)致買方無(wú)法取得房產(chǎn)證，買方的合法權(quán)益無(wú)法得到法律保護(hù) , 一般認(rèn)定買賣合同無(wú)效，判決將買方或中介公司將已收的房款返還給買方。

我從賣方買房后賣方又將房子賣給別人且辦理了過(guò)戶手續(xù)，房子還能屬于我嗎？

讀者疑問(wèn)：王某與商某于 2001 年 7 月 17 日 簽訂房屋買賣合同，《合同》約定，商某將位于山東省某市某小區(qū)的房屋賣給王某，當(dāng)時(shí)商某的房屋未辦理完產(chǎn)權(quán)證，因此雙方在合同中注明商某的房產(chǎn)證辦好后立即過(guò)戶。合同簽訂后，王某將房款 21 萬(wàn)元交給商某，商某將房屋交付給王某居住使用。 2003 年上半年，王某得知該房屋可以辦理房產(chǎn)證后，即要求商某辦理過(guò)戶手續(xù)，但商某以種種理由拒絕辦理。王某于是向人民法院起訴，要求商某履行合同，協(xié)助王某辦理過(guò)戶手續(xù)。 2003 年 11 月 10 日 ，四方區(qū)法院就此案做出判決，判令被告商某于判決生效后 10 日內(nèi)辦理房屋的所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)。因商某拒不履行該生效判決，王某申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。法院在強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，竟發(fā)現(xiàn)商某已將房屋以 23 萬(wàn)元的價(jià)格賣給孟某，且孟某已拿到房產(chǎn)證。為此，王某又以商、孟二人為被告，向四方區(qū)人民法院提起訴訟。此案應(yīng)如何處理？

律師答疑：原告王某與被告商某簽訂的房屋買賣合同，是當(dāng)時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該合同沒有違反有關(guān)法律規(guī)定，是有效合同。雖然當(dāng)時(shí)由于房屋建設(shè)方的原因，房屋產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理，但雙方已在合同中約定待房產(chǎn)證辦理后立即過(guò)戶。原告與商某簽訂的房屋買賣合同依法成立并生效后，雙方均應(yīng)依法全面履行各自的合同義務(wù)。商某在能夠辦理房屋過(guò)戶手續(xù)后拒不辦理過(guò)戶，反而將房屋出賣給被告孟某，違反了合同義務(wù)，也違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，而其賣房行為發(fā)生在訴訟期間，導(dǎo)致了此后法院生效判決書無(wú)法履行，也是一種妨害司法的行為。

本案中孟某能否作為善意第三人？目前我國(guó)的民法及司法實(shí)踐中對(duì)于保護(hù)動(dòng)產(chǎn)善意第三人的權(quán)益已達(dá)成共識(shí)，即第三人在交易過(guò)程當(dāng)中沒有過(guò)錯(cuò)、不知情且已付了款并實(shí)際占有動(dòng)產(chǎn)，則真正的權(quán)利人不能向第三人追償，只能向侵權(quán)人追償。但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)能否適用善意取得法律沒有規(guī)定，司法實(shí)踐中認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得的判例也相當(dāng)少，在司法實(shí)踐中一般都不會(huì)認(rèn)定善意第三人。

本案的結(jié)果是法院確認(rèn)商某與孟某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，商某與孟某將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給王某。

讀者疑問(wèn)：買賣危改回遷房合同有效嗎？

我于 2005 年 3 月 1 日 與某房屋中介公司簽訂委托購(gòu)房協(xié)議，約定我購(gòu)買中介公司提供的位于西城區(qū)某危改小區(qū)回遷房一套，該房屋還沒有入住，也沒有產(chǎn)權(quán)證。我向中介公司交納了一萬(wàn)元定金。但是在合同履行的過(guò)程當(dāng)中，我發(fā)現(xiàn)該房屋是無(wú)法辦理過(guò)戶的，也了解到回遷房屬于政策性房屋，不能任意買賣，于是我起訴某中介公司，要求退回定金。請(qǐng)問(wèn)我以什么理由起訴？法院能支持我的訴訟請(qǐng)求嗎？

律師答疑：對(duì)于危改回遷房在未取得房屋所有權(quán)證之前能否出售的問(wèn)題，在司法實(shí)踐當(dāng)中存在相當(dāng)大的爭(zhēng)議，有的法官認(rèn)為是無(wú)效合同，有的認(rèn)為是有效合同，因此判決結(jié)果各異，互相矛盾。具體到本案當(dāng)中，你可以主張合同無(wú)法實(shí)際履行為由，提出解除合同。該房屋因沒有取得房屋所有權(quán)證而無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，購(gòu)買人簽訂合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此按照合同法第九十四條第（四）款規(guī)定，當(dāng)事人有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。本案的最終結(jié)果是北京市西城區(qū)人民法院（ 2005 ） 5712 號(hào)民事判書認(rèn)為危改房未取得產(chǎn)權(quán)證而上市銷售，合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因此解除合同，返還購(gòu)房款。但是同樣事實(shí)的一個(gè)案例，在東城區(qū)法院卻得出另外一個(gè)結(jié)論，東城法院認(rèn)為合同有效，并到開發(fā)公司做了調(diào)查筆錄，認(rèn)為危改房也能出售給被拆遷人以外的其它任何人，以后也是可以辦理過(guò)戶手續(xù)的，因此認(rèn)為購(gòu)房人以不能實(shí)際履行為由解除合同理由不足，購(gòu)房人主張合同無(wú)效的理由沒有法律依據(jù)，于是判決駁回購(gòu)房人要求返還定金的訴訟請(qǐng)求。

讀者疑問(wèn)：兒子賣了父親的房因拆遷漲價(jià)父子合謀反悔買房人怎么辦？

2000 年 1 月，王某某與北京重型電機(jī)廠簽訂房改售房合同，由王某某購(gòu)買所在單位的房改房一套，面積 28.87 平方米，售價(jià) 8022 元。 2000 年 8 月 16 日 ，王某某取得該房屋的所有權(quán)證。 2000 年 11 月 13 日 ，王某某之子找到張某某要將此房賣給他們。王某某之說(shuō)房子是他自己的，最后王某某之子與張某某商定的房屋價(jià)格是 40000 元。雙方商定好價(jià)格后，張某某提出要辦過(guò)戶手續(xù)，要求王某某之子出示房產(chǎn)證的原件及身份等證明。王某某之子出示房產(chǎn)證的原件后，張某某發(fā)現(xiàn)房屋的所有權(quán)證上登記的房屋所有權(quán)人是王某某，并非王某某之子本人。張某某要求王某某之子出示王某某的授權(quán)委托書及王某某的身份證明文件，但王某某之子稱房子是他自己的，是以自己的父親名義購(gòu)買的，由他自己居住，他有處分權(quán)，張某某堅(jiān)持要求王某某的委托書，王某某之子說(shuō)讓他父親本人去石景山房管局親自簽字簽合同在過(guò)戶文件上簽字，親自辦過(guò)戶手續(xù)，這樣就不用委托書了。后雙方約定 2001 年 1 月 11 上午 9 點(diǎn)王某某到房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。張某某在 9 點(diǎn)鐘來(lái)到交易中心后未見到王某某及王某某之子。當(dāng)時(shí)交易中心的負(fù)責(zé)辦理過(guò)戶的工作人員王某某告訴張某某，說(shuō)王某某 8 點(diǎn)鐘就來(lái)過(guò)了，因王某某之子急著上班，所以王某某就先在協(xié)議書及過(guò)戶申請(qǐng)表等辦理過(guò)戶的文件上簽字了，他簽完字后就先走了，王某某隨后讓張某某在買賣協(xié)議書、產(chǎn)權(quán)登記表及過(guò)戶審批表上簽了字。 2001 年 2 月 7 日 ，張某某取得訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證。

2002 年 8 月，王某某及其子知道該房屋欲拆遷，拆遷補(bǔ)償較高，于是多次找張某某欲將此房原價(jià)購(gòu)回，張某某未同意。

2003 年 3 月 18 日 ，王某某對(duì)北京國(guó)土資源和房屋管理局提起行政訴訟，要求撤銷張某某名下的房屋產(chǎn)權(quán)證；理由是他并不知道賣房的事，是王某某之子偷了他的房產(chǎn)證、原始購(gòu)房合同、發(fā)票、身份證及戶口本原件、人名章，因此賣房的事他完全不知情，認(rèn)為房管局侵害了他的權(quán)益。在行政案件中，王某某列張某某為第三人。石景山法院行政庭在庭審中，經(jīng)司法鑒定確定，在過(guò)戶時(shí)以王某某名義所簽的字并非王某某本人所簽。 2003 年 6 月 30 日 ，石景山區(qū)法院行政庭以王某某未在協(xié)議書及過(guò)戶文件上簽字為由，認(rèn)定房管局頒證程序違法，判決撤銷訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證。后行政案件的第三人張某某向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴。 2003 年 9 月 19 日 ，一中院行政庭以同樣理由維持一審判決。

在本案的審理過(guò)程當(dāng)中，雙方訴爭(zhēng)的房屋于 2004 年 4 月 23 日 被拆除，拆遷款 198293.9 元被公證處提存。

2004 年 11 月 16 日 ，張某某作為原告向王某某及王某某之子提起民事訴訟，要求確認(rèn)張某某簽訂的房屋買賣《協(xié)議書》合法有效，確認(rèn)北京市石景山區(qū)北重西廠區(qū)宿舍 X 號(hào)樓 X 號(hào)房屋所有權(quán)屬于原告。 2004 年 12 月 22 日 ，石景山法院民事庭開庭審理此案。王某某之子在庭審時(shí)稱所有賣房的事都是他一手經(jīng)辦的，他父親不知道，王某某稱他自己不知道賣房的事。

本案的審理結(jié)果： 2005 年 1 月 12 日 ，石景山法院做出一審民事判決。石景山法院認(rèn)為，“合同法明確規(guī)定，出賣的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或出賣人有權(quán)處分。本案訴爭(zhēng)的房屋產(chǎn)權(quán)人為王某某，王某某之子在未取得代理權(quán)的情況下將屬于王某某所有的房屋出賣、事后又未得到王某某的追認(rèn)，因此其行為對(duì)王某某不發(fā)生法律效力。張某某在明知王某某之子并非房屋產(chǎn)權(quán)人情況下，仍與王某某之子簽訂買賣協(xié)議，主觀上亦存在過(guò)錯(cuò)。由于合同主體的欠缺，導(dǎo)致雙方所簽訂的買賣合同無(wú)效。依照合同法規(guī)定，合同被確認(rèn)無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還�，F(xiàn)因訴爭(zhēng)房屋已被拆遷，張某某已無(wú)返還財(cái)產(chǎn)的必要，王某某之子應(yīng)將購(gòu)房款返還給張某某。綜上所述，判決如下： 1 、確認(rèn)張某某與王某某之子簽訂的協(xié)議書無(wú)效； 2 、王某某之子于本判決生效后十日內(nèi)返還張某某購(gòu)房款四萬(wàn)元； 3 、駁回張某某其他訴訟請(qǐng)求。”后張某某已上訴至北京市第一中級(jí)人民法院，一中院維持原判。

律師答疑：筆者認(rèn)為，法院民事部分的判決值得商榷。

一是混淆了行政案件和民事案件各自處理的范圍。 行政案件撤銷訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證并不代表原告失去房屋的所有權(quán)。本案涉及到行政案與民事案的關(guān)系問(wèn)題，涉及行政糾紛與民事糾紛的竟合問(wèn)題。在行政案件中，根據(jù)王某某的訴求，行政訴訟的審查范圍僅限于被告頒證行為是否符合法定條件和法定程序，行政訴訟中原告王某某與第三人張某某之間的產(chǎn)權(quán)糾紛應(yīng)通過(guò)民事訴訟解決，按照確認(rèn)房屋所有權(quán)歸屬的法律、法規(guī)予以審查，產(chǎn)權(quán)糾紛不屬于行政訴訟的審查范圍。如果登記的產(chǎn)權(quán)確實(shí)存在爭(zhēng)議，也必須通過(guò)確權(quán)之訴予以解決。本案其核心問(wèn)題是房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題。因一審行政案件及民事案件同是石景山法院審理，他們認(rèn)為行政不合法即代表著民事行為的不合法，因此民事判決部分顯然是受到了行政判決的影響。

二是張某某屬于善意第三人，房屋所有權(quán)應(yīng)歸原告。 善意取得是適應(yīng)商品交換的需要而產(chǎn)生的一項(xiàng)法律制度。在廣泛的商品交換中，從事交換的當(dāng)事人往往并不知道對(duì)方是否有權(quán)處分財(cái)產(chǎn)，也很難對(duì)市場(chǎng)上出售的商品逐一查清。如果受讓人善意取得財(cái)產(chǎn)以后，根據(jù)轉(zhuǎn)讓人的無(wú)權(quán)處分行為使交易無(wú)效，并讓受讓人返還財(cái)產(chǎn)，則不僅要推翻已經(jīng)形成的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬和財(cái)產(chǎn)關(guān)系，而且使當(dāng)事人在從事交易活動(dòng)時(shí)，隨時(shí)擔(dān)心買到的商品有可能要退還，這樣就會(huì)給當(dāng)事人交易時(shí)帶來(lái)不安全感，從而不利于商品交易秩序的穩(wěn)定�？傊�，善意取得制度是通過(guò)限制財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的追及權(quán)和一定程度上犧牲所有人的利益來(lái)實(shí)現(xiàn)維護(hù)商品交換的安全和良好秩序的目的。尤其在我國(guó)目前發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)環(huán)境下，保護(hù)交易安全的及善意第三人顯得尤為重要。

善意取得制度，是一種犧牲財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全為代價(jià)，來(lái)保障財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全的制度。善意取得制度充分體現(xiàn)了所有人權(quán)益與社會(huì)商品流轉(zhuǎn)秩序兩種利益權(quán)衡后的取舍。善意取得制度的目的是保護(hù)交易安全，在對(duì)受讓人和真正權(quán)利人的利益進(jìn)行平衡的情況下，只有受讓人有償?shù)厥茏屫?cái)產(chǎn)時(shí)，才有必要犧牲真正權(quán)利人的利益，而確認(rèn)受讓人獲得物權(quán)。

就本案而言，目前法律并沒有規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，善意取得只適用于動(dòng)產(chǎn)，但司法實(shí)踐當(dāng)中有一些案例對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)也引用善意取得的制度規(guī)定，保護(hù)第三人的利益。在物權(quán)法的草案當(dāng)中，有不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定。

三是政府機(jī)關(guān)登記的公信力法律應(yīng)予維護(hù)。

房地產(chǎn)登記制度目的在于保護(hù)交易的安全及物權(quán)，公眾相信政府機(jī)關(guān)的公信力所以才對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行登記，因此其是值得信賴的。當(dāng)然，國(guó)家機(jī)關(guān)的工作人員的行為也是應(yīng)該具有公信力的。在張某某辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，雖然未見到王某某本人，但政府機(jī)關(guān)的工作人員明確告訴他，王某某已經(jīng)簽過(guò)字了，因此張某某有理由相信國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員說(shuō)話的公信力，才與王某某進(jìn)行交易，因此張某某在整個(gè)交易過(guò)程中盡到了自己最大的注意義務(wù)，不存在任何過(guò)錯(cuò)。為了維護(hù)政府機(jī)關(guān)的公信力，也應(yīng)維護(hù)張某某的合法權(quán)益。

律師提醒：在二手房交易的過(guò)程中一定要弄清房主的身份，并與房主當(dāng)面談判并簽訂合同，辦理過(guò)戶時(shí)要共同到場(chǎng)，以免日后發(fā)生對(duì)自己不利的事情。

夫妻一方擅自將房屋出售有效嗎？

讀者疑問(wèn)：我與丈夫結(jié)婚已 10 年，五年前我們購(gòu)買了一套商品房，價(jià)值 109 萬(wàn)，購(gòu)房時(shí)以他的名義，房產(chǎn)證的名字也是他的。最近我們感情出現(xiàn)危機(jī)，可能要離婚，雙方協(xié)商如何分割這套房時(shí)，我發(fā)現(xiàn)在不久前他背著我將房屋賣給了別人，并辦理完了過(guò)戶手續(xù)，賣房款他全部轉(zhuǎn)移。請(qǐng)問(wèn)這個(gè)房屋買賣合法嗎 ? 我能將房子要回來(lái)嗎？

律師答疑：在你們夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房屋屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，按照婚姻法及其司法解釋的規(guī)定， 夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。按照最高人民法院民法通則的司法解釋，處分共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人同意，否則一般認(rèn)定處分行為無(wú)效，但第三人是善意、有償取得，則應(yīng)保護(hù)第三人的權(quán)益。一般在夫妻關(guān)系存續(xù)期間一方處分房產(chǎn)，第三人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。第三人在房屋買賣過(guò)程中只要盡了相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的生活常識(shí)和認(rèn)知能力，有理由認(rèn)為夫或妻一方可全權(quán)處理房屋，那么就無(wú)需進(jìn)一步了解夫或妻另一方對(duì)出賣房屋的意思表示，在第三人付了房款并實(shí)際占有房屋且辦理了房屋所有權(quán)的情況下，不知情的另一方就不能再向第三人主張權(quán)利，但可以向過(guò)錯(cuò)方主張賠償。如果出售房屋的夫或妻一方與第三人惡意串通，以假買賣形式轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，那么第三人不能認(rèn)為是善意的，財(cái)產(chǎn)受損害一方可以要求第三人返還房屋。如果第三人是善意的，從法律適用的社會(huì)效果的角度考慮，若判令買賣協(xié)議無(wú)效，不利于保護(hù)正常的房產(chǎn)交易秩序及交易安全，會(huì)增加交易的成本，不利于商品的快速流轉(zhuǎn)，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則相悖�，F(xiàn)在的司法實(shí)踐一般對(duì)于在夫妻關(guān)系存續(xù)期間一方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)未經(jīng)另一方同意都會(huì)保護(hù)善意第三人的權(quán)益。

相關(guān)法規(guī)：

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋 ( 一 )

第十七條　 婚姻法 第十七條 關(guān)于 “ 夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán) ” 的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：

（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。

（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見（試行）

89 ．共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。

讀者疑問(wèn)：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋單位不同意能出售嗎？

張 先生于 1999 年 8 月與 王 先生簽訂了一份二手房買賣契約。在契約中雙方約定： 張 先生將自已位于城區(qū)的房改房出售給 王 先生，由 王 先生在本合同簽訂后一次性付給 張 先生人民幣 28 萬(wàn)元整。但到房屋土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)被告知此房產(chǎn)不能辦理過(guò)戶登記及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。 王 先生要求退款及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失， 張 先生不同意， 于是王 先生將 張 先生告上法庭，要求 張 先生退還全部房款及相應(yīng)的利息損失，并解除合同。法庭經(jīng)審理查明， 張 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)從本企業(yè)購(gòu)買的，因原售房單位擁有 6% 的產(chǎn)權(quán)，且沒有原單位同意其出售的書面證明，雙方?jīng)]有到房屋所在地房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更登記，因此法院判定該契約實(shí)際上無(wú)法履行，解除了雙方簽訂的契約。 張 先生返還 王 先生的購(gòu)房款 28 萬(wàn)元整。

律師答疑：本案中涉及的以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋職工擁有部分產(chǎn)權(quán)。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房改房，原售房單位擁有 6% 的產(chǎn)權(quán)，職工擁有 94% 的產(chǎn)權(quán)，如果需要上市出售，則需要符合如下條件：?jiǎn)挝慌c職工個(gè)人在協(xié)議中有約定的，從其約定；沒有約定的，如上市出售應(yīng)征得原產(chǎn)權(quán)單位的同意，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，不能上市出售。職工也可將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的房屋轉(zhuǎn)為成本價(jià)的房屋，然后再上市出售。

讀者疑問(wèn)：政策變化能否作為不賣房的理由？

我 于 2004 年 4 月 19 日 與房主、北京 XX 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂了一份《房地產(chǎn)居間合同（買賣置換）》。我通過(guò) XX 公司購(gòu)買一套總價(jià)款 320000 元的經(jīng)濟(jì)適用房。合同簽訂時(shí)，我通過(guò) XX 公司向房主交納了 50000 元的定金，約定房主不出售此房屋或我不買此房屋均適用定金罰則。合同中沒有約定辦理過(guò)戶的時(shí)間。因房主的房屋所有權(quán)證還沒有辦理下來(lái)，要想過(guò)戶必須先將房主的房屋所有權(quán)證從開發(fā)商處辦理下來(lái)。我替房主交納了辦理房屋所有權(quán)證的費(fèi)用 6000 元及公共維修基金 5958 元，然后房主取得了房屋所有權(quán)證。在去辦理過(guò)戶手續(xù)，房主又告知房產(chǎn)證現(xiàn)在還在開發(fā)商那里，讓我直接把房款交給銀行，替他還貸款，我覺得風(fēng)險(xiǎn)非常大，于是沒有同意。我在簽訂合同前并不知道其銀行貸款的事情。因此我沒有同意替他還貸款，要求其自己歸還貸款，再與我辦過(guò)戶手續(xù)，房主不同意，因此我們沒有辦成過(guò)戶，但雙方一直在談判。后來(lái)，北京市出臺(tái)規(guī)定，從 2004 年的 5 月 20 日 起 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的交易進(jìn)行限制。 2004 年 5 月 19 日 ，房主將這套房屋賣給了別人，稱 5 月 20 日 之前不賣就賣不出去了。于是，我向法院提起訴訟，要求解除我房主簽訂的房屋買賣合同；要求房主雙倍返還我定金 100000 及為房主辦理產(chǎn)權(quán)證所花費(fèi)用 6000 元代辦費(fèi)及交納的公共維修基金 5958 元。請(qǐng)問(wèn)法院能支持我的請(qǐng)求嗎？

律師答疑：房主的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在合同履行期限內(nèi)，房主單方悔約，將房屋賣掉，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，違反雙方在合同中的事先約定，應(yīng)按合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。在雙方對(duì)付款存在爭(zhēng)議，沒有協(xié)商結(jié)果的前提條件下，房主擅自將合同標(biāo)的房屋出售，屬于嚴(yán)重違約。無(wú)論雙方對(duì)合同的履行有什么爭(zhēng)議，在爭(zhēng)議未解決之前或買方?jīng)]有放棄購(gòu)買這套房屋之前，賣方出售這套房屋給別人，就是以實(shí)際行動(dòng)表明不賣這套房了，不賣這套房就是根本違約。

政策變化不是被告賣房的理由。政策變化并不影響三方簽訂的買賣房屋合同的履行，三方簽訂的合同可以繼續(xù)履行，但增加了交易的難度，即買方需辦理審批手續(xù)，本案買方符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的，因此交易是可以繼續(xù)的。其次，政策變化屬于三方都不能約束的事件，三方完全可以通過(guò)繼續(xù)協(xié)商解決此事，或解除合同，或按政府的政策執(zhí)行，或采取其它替代措施，但賣方不能單方處置合同的標(biāo)的物。房主未經(jīng)買方同意，單方出售了房屋，屬于嚴(yán)重違約。

本案判決結(jié)果：法院認(rèn)為賣方違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支持了買方的請(qǐng)求，賣方不服，提起上訴，終審法院維持了一審判決。

（六）央產(chǎn)房上市問(wèn)題

讀者疑問(wèn)：中央在京單位已購(gòu)公有住房上市出售管理辦法中的中央在京單位是指哪些單位？

律師答疑：根據(jù)國(guó)管房改（ 2003 ） 165 號(hào)文件規(guī)定，中央在京單位是指包括中央各部門，全國(guó)人大機(jī)關(guān)，全國(guó)政協(xié)機(jī)關(guān)，最高人民法院，最高人民檢察院，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)，各人民團(tuán)體及其所屬單位。住房制度改革歸口國(guó)管局、中直管理局管理的中央在京企業(yè)，及其所屬單位已購(gòu)公房上市出售，也按本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

讀者疑問(wèn)：中央在京單位已購(gòu)公有住房上市出售管理辦法中所稱的已購(gòu)公房是指哪些房子？

律師答疑：根據(jù)國(guó)管房改（ 2003 ） 165 號(hào)文件規(guī)定，是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法）購(gòu)買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的公有住房。職工根據(jù)國(guó)家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房，也視為已購(gòu)公房。

讀者疑問(wèn)：是不是所有的央產(chǎn)房屋都可以上市？

律師答疑：根據(jù)國(guó)管房改（ 2003 ） 165 號(hào)文件規(guī)定，不是所有房屋都能上市，以下房屋不能上市：

（ 1 ） 凡屬超標(biāo)而未經(jīng)處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位按規(guī)定能夠超標(biāo)處理后方可上市出售；

（ 2 ） 按房改政策規(guī)定屬不可售住房但已向職工出售的；

（ 3 ） 涉及國(guó)家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開上市出售的，應(yīng)報(bào)交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。

（ 4 ） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他不得上市出售的已購(gòu)公房或與原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的已購(gòu)公房（規(guī)定能夠住滿五年內(nèi)容的除外），應(yīng)按法律、法規(guī)規(guī)定或與原產(chǎn)權(quán)單位的約定執(zhí)行。

（ 5 ） 本辦法不含部級(jí)干部住房上市出售。

讀者疑問(wèn)：中央在京單位已購(gòu)公有住房上市出售，出售人須提供哪些材料及手續(xù)？

律師答疑：根據(jù)國(guó)管房改（ 2003 ） 165 號(hào)文件的規(guī)定，出售人應(yīng)填寫《中央在京單位已購(gòu)公房上市出售登記表》，交易辦公室根據(jù)職工住房檔案進(jìn)行核對(duì)。核對(duì)無(wú)誤的，出售人可到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局交易管理、權(quán)屬登記部門辦理過(guò)戶手續(xù)，也可委托定點(diǎn)交易機(jī)構(gòu)代為辦理房屋買賣以及交易過(guò)戶手續(xù)。并提供以下材料：

（ 1 ） 房屋所有權(quán)證書；

（ 2 ） 房屋共有權(quán)人同意出售的書面意見；

（ 3 ） 身份證或者其他有效身份證明；

（ 4 ） 與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同；

（ 5 ） 與受買人簽訂的已購(gòu)公房買賣合同；

（ 6 ） 物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)清結(jié)證明。

出售人沒有建立住房檔案的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)建住房檔案。出售人無(wú)法提交與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同的，可以房改售房的檔案材料或原產(chǎn)權(quán)單位出具的證明為依據(jù)。

讀者疑問(wèn)：以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的央產(chǎn)房能上市交易嗎？

律師答疑：凡以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，出售人可按購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)交房?jī)r(jià)款，取得全部產(chǎn)權(quán)后可上市出售；也可在交易過(guò)程中按購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)的 6% 計(jì)算應(yīng)扣除的價(jià)款，劃轉(zhuǎn)到原產(chǎn)權(quán)單位售房款專戶，在按規(guī)定繳納稅費(fèi)后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人客人所有。遠(yuǎn)郊區(qū)縣另有規(guī)定得按其規(guī)定處理。

讀者疑問(wèn)：貸款購(gòu)買央產(chǎn)權(quán)的房屋大致的流程是什么樣的？

律師答疑：

一、單位：

第一步：填表審核

1 、填表：“央產(chǎn)房”業(yè)主可以自己去 “ 交易辦公室 ” 也可在定點(diǎn)經(jīng)紀(jì)公司領(lǐng)取《中央在京單位已購(gòu)公有住房上市出售登記表》填寫《中央在京單位已購(gòu)公有住房上市出售登記表》；

2 、核檔：親自送“交易辦公室”進(jìn)行核準(zhǔn)；

面積超標(biāo)的，買方需提供房屋產(chǎn)權(quán)單位出具的超標(biāo)處理結(jié)果，報(bào)“交易辦公室”進(jìn)行核準(zhǔn)。

具備下列情況之一的，不能通過(guò)核查檔案：（ 1 ）房屋面積超標(biāo)的，沒有單位處理結(jié)果的；（ 2 ）房產(chǎn)證沒拿到；（ 3 ）單位建立職工住房檔案不完善的。

3 、蓋章：核準(zhǔn)通過(guò)蓋章。拿到檔案核查的蓋章就等于拿到了上市準(zhǔn)入證；

4 、房屋所有權(quán)證書；

5 、房屋共有人同意出售的書面意見；

6 、結(jié)婚證；

7 、身份證、戶口薄或者其它有效身份證明；

8 、與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同；出售人無(wú)法提交的，可以房改售房的檔案材料或者原產(chǎn)權(quán)單位出具的證明作為依據(jù)。

9 、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)結(jié)清證明；

第二步：簽合同

??? 買賣雙方談判，審查買賣雙方各種與身份有關(guān)的證件，房屋產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)資料。

??? 買賣雙方簽訂《北京市房屋買賣合同》

第三步：如買方辦理銀行按揭貸款

如買方需做銀行按揭貸款，需提供如下資料：

身份證、戶口簿、人名章、收入證明、所在工作單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ( 副本 ) 復(fù)印件加蓋紅章、一寸照片兩張、學(xué)歷證明、結(jié)婚證 ( 或未婚證明 ) 。

房產(chǎn)評(píng)估 買方自行或者定點(diǎn)經(jīng)紀(jì)公司將該套房屋的資料提供給評(píng)估事務(wù)所，由其進(jìn)行評(píng)估，并繳納評(píng)估費(fèi) ( 買方繳納 ) ，評(píng)估費(fèi)＝評(píng)估價(jià) × ３ ‰ 。

約見律師 買方需填寫相關(guān)資料，由律師初審其貸款資格，同時(shí)繳納保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)按規(guī)定繳納，律師費(fèi)為貸款額 × ２ ‰ 。

報(bào)批銀行審貸。

三、賣方

1 、身份證；

2 、戶口��；

3 、結(jié)婚證；

第四步：物業(yè)交割

買賣雙方自行或者由定點(diǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人陪同，進(jìn)行水、電、煤氣等物業(yè)交驗(yàn)，同時(shí)簽訂《物業(yè)交割單》。

第五步：辦理權(quán)證過(guò)戶

第六步：買方與該套房屋的物業(yè)公司簽訂新的《物業(yè)供暖合同》

“ 央產(chǎn)房 ” 業(yè)主應(yīng)督促買方與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)供暖合同》，免去日后產(chǎn)生不必要的麻煩。

第七步：完稅、取證

買賣雙方自行或者由經(jīng)紀(jì)公司代繳稅費(fèi)、領(lǐng)取新的房產(chǎn)證。

第八步：銀行放貸，房主領(lǐng)款

銀行審查完稅票，批放貸款。房主到銀行或者定點(diǎn)經(jīng)紀(jì)公司領(lǐng)取房款。