小產權房轉正難 業(yè)主將承擔巨大的市場風險

鳳凰房產3月11日訊 3月1日，《不動產統(tǒng)一登記條例》“落地”，包括集體土地所有權、房屋等建筑物和構筑物所有權等在內的十類不動產，將在全國范圍內進行統(tǒng)一聯網登記。一直處于“走鋼絲”的小產權房也由此引發(fā)爭議。

小產權房自誕生之日起，就沒有過“正式身份”，相關部門多次重申小產權房不得登記發(fā)證。從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產權房。在成都，小產權房主要集中在郫縣、雙流、新都、金牛區(qū)和武侯區(qū)等地。

小產權房能否“轉正”？“權”歸何處？就此，鳳凰網成都站組織了觀察家智庫專家進行討論，專家們表示，小產權房作為違法建筑，雖然一刀切的“拆除”不太可能出現，但從目前來看，國家是不會承認其合法權益的。并且作為特定時代的產物，小產權房無論是居住還是投資，將會承擔翻倍的市場風險，并且風險將永遠存在。

劉璐：成都 老年人是購買小產權房的主力

（觀察家智庫專家、西南財經大學經濟學院副教授）

小產權房的情況很復雜，包括了農村集體用地、新居工程和拆遷安置房三類房屋，當前的小產權房主要問題就是在集體用地的宅基地上建設的住房，銷售給了城市居民。當然，還有一種小產權房是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。這個問題就更大。

幾年前的數據顯示，2010年成都在建在售的小產權土地總面積超過4000畝，總房源超過4萬戶。主要集中分布在郫縣的團結鎮(zhèn)、三道堰及古城鎮(zhèn)等場鎮(zhèn)上。郫縣小產權土地開發(fā)量一度占到成都在售小產權開發(fā)土地面積的一半。金牛區(qū)和武侯區(qū)、新都、雙流等區(qū)域也有一些。

與小產權所在區(qū)域的商品房銷售價格相比，小產權價格要比商品房銷售價格低不少，這主要是由于小產權房的土地成本很低。一些對價格敏感的人群，如養(yǎng)老的老年人、低收入年輕人等，也有人買來就是投資。從成都的情況來看，老年人是購買小產權房的主力。

但是，國家不承認小產權房，這顯然會影響小產權房的流通和交易，對投資來說也是一個巨大的風險。此外，針對小產權房，不動產登記已明確規(guī)定，小產權房不會登記在冊，不會頒發(fā)不動產權證書。

至于如何解決小產權房的問題，特別是已經有的巨大存量，很可能還是會具體問題具體分析。一刀切的“拆除”也不太可能出現，但目前來看國家是不會承認其合法權益的。

陳寶存：小產權房的統(tǒng)計與管理處于一個模糊地帶

（觀察家智庫專家、獨立經濟學家、樓市春天派掌門人）

小產權房有一種類型實際上是屬于沒有經過審批，便建在耕地上頭，這屬于違章建筑。眾所周知，耕地是不能作為住宅，是不能蓋房的，所以這就造成了一部分小產權房。再有一大部分小產權房，是在城市化過程當中，城中村改造的項目。這部分項目，按正常的程序來講，是先做土地拍賣的。但是在舊城改造過程中，并沒有進行土地拍賣，沒有土地證，那么后期所有的手續(xù)都沒有。所以這也造成小產權房不斷增多。

客觀上來說，目前小產權房這塊沒人管理，沒有人知道全國小產權房是一個什么樣的情況。所以也沒有人知道小產權到底是有多大的量。但是在耕地上建立的小產權房，這方面的數據應該不是很大。

現在小產權房占大比例的是新農村建設，建于城市邊緣地區(qū)的小產權房。農村上樓之后蓋的住宅，除了自己用的之外，其他的是不能蓋住宅的，這個是有明確規(guī)定的。但是現在就大量的建了住宅，造成了小產權房。而指望小產權房通過登記變成大產權房，這個希望是沒有的。

目前，小產權房處于一個十分尷尬的境地。既不能轉為大產權，但是又不能把它們拆除。但這種情況還將會持續(xù)下去。這方面的問題難度很大，比如深圳，在深圳有大量沒有合法房產證的住宅，大約占了深圳房產的一半左右。像這種情況，你說到底是收它還是不收它？是管理還是不管理？

由于小產權房不能登記，會造成不動產登記難度加大，幾乎就是無法完善。所以我一直不看好房產登記。而小產權房，也只能先暫時放著，至于以后怎么處理，就不太清楚。

閆濤：小產權房如果轉正 對購買商品房的人來說是不公平的

（觀察家智庫專家、克而瑞信息集團西南區(qū)域總經理 ）

小產權房既不經過備案，也不經過銷售產權辦理，因此沒法統(tǒng)計它的存在面積。相對來說，小產權房基量最大的多數發(fā)生在商品房價格較高的區(qū)域，基本上是集中在華南、華北、華東這三個地方。

從全國層面上來說，成都不算小產權房特別嚴重的地區(qū)，但是幾年前乃至十幾年前，在成都的武侯區(qū)、高新區(qū)，是挺多的小產權房小區(qū)，包括今天的十陵、龍?zhí)�，其實都有�？梢哉f，小產權房在成都仍然存在，影響還不小。

如果國家讓小產權房“轉正”，那么實際上就對購買商品房的人來說是不公平的；若是不“轉正”的話，畢竟有那么大的積壓，我個人認為國家在小產權房這件事情是不會放開的。

小產權房作為特定時代的產物，它的風險將永遠存在。小產權房長期處在尷尬的市場境地下，住小產權房和買小產權房，都是有風險的。而小產權房的擁有者，花了比別人更少的錢，卻獲得了和別人一樣的居住資格。換句話說，你得到的更多，那你就需要付出更多，而付出的就是比別人承擔更多的風險。

作為國家已經定性的非法違建，小產權房是沒有出路的，并且還要承擔翻倍的市場風險。小產權房作為非法違建，這要看國家這把刀什么時候落下來，就算這把刀沒落下來，那么也會一直掛在頭上。

林春柏：沒有合法身份 既不能正常交易 還面臨被處理的風險

（四川廣力律師事務所律師）

小產權房本身不是一個法律概念，嚴格按照法律規(guī)定，應該叫違法建筑。在建設過程中，違背了有關土地使用、房屋建設等一系列法律法規(guī)。小產權房沒有合法身份，就不是合法財產，不能正常交易、也不能抵押貸款，理論上還面臨被作為違法建筑撤掉的風險。

商品房開發(fā)，需向政府購買土地使用權，繳納土地出讓金。在開發(fā)建設過程中，還需要繳納各種稅費，政府也要對開發(fā)建設的個個環(huán)節(jié)予以監(jiān)督管理。而小產權房的建設，往往小產權房轉正難 業(yè)主將承擔巨大的市場風險直接從村委會或鄉(xiāng)政府“購買”或租賃土地，土地的性質通常不是國有土地而是集體土地，在修建過程中往往也繞過規(guī)劃建設部門的監(jiān)督管理。

政府沒有從小產權房建設和銷售中收到依法應當收取的稅費，所以政府對小產權房轉正積極性不足。而所謂的小產權房補繳稅費，只是理論上的，很多小產權房的修建人，早就拿錢走人了，找不到人補繳。如果不補繳直接宣布轉正，對其他購買商品房的業(yè)主，造成“守法吃虧”的狀況，又是不公平的。

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