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賣房契約“四址”表意錯誤能否構(gòu)成“重大誤解”
賣房契約“四址”表意錯誤能否構(gòu)成“重大誤解”
張忠發(fā)
一、案情綜述
2002年8月6日上午，原告某供銷社因單位改制，將所屬公房14間棉花倉庫和后排6間附屬機房公開拍買出售。被告鄭某競買獲得棉花倉庫第14、13間和后排機房第6、5兩間，價款為13400元。原、被告在訂立“賣房契約”書寫房屋“四至”時，北址界至表意為：“北至(從河邊起算)第13間和12間之間的人字梁止，后房隨前面房人字梁直線進入東方垂檐滴水�！彪p方簽約后，履行了各自的義務。當日下午，被告將所購房屋“四至”進行核對清理，并在后排機房按契約劃定的界址，在第4間與第3間的隔墻一側(cè)進行砌墻封堵。購得后排機房4間的買受人李某知情后，請求縣派工作組進行核對處理，經(jīng)工作組實地核實，后排機房房間設(shè)置與前房是錯位的，原、被告簽約為后排房屋界址表意的“隨前面房人字梁直線進入東方垂檐滴水”，按此劃定被告可獲得后排附屬機房6間中的三間還多而不是兩間，至使另一購房戶所購的四間房屋無法落實。為此，縣派工作組當即進行處理，但未獲成功。
嗣后，原告訴至法院，以原告書寫“賣房契約”的筆誤，將后排附屬機房與他人連接的房間劃定的界址表意錯誤，造成他人購買的房間無法落實，應屬民事行為上的“重大誤解”為由，請求法院依法變更。審理中，被告提出抗辯，認為“賣房契約”中“四址”記載清楚明晰，各條款與實地吻合，不存在筆誤。按界至多出的一間屬“防火道”間，應歸其所有，并同意補交600元，后經(jīng)調(diào)解未能達成協(xié)議。為此法院以原告對其出賣的房屋及其附屬建筑物“四址”應當清楚，出賣給被告房屋“四址”的書明中，關(guān)于房屋北至條款后面房屋的界址約定，不存在重大誤解;認為是執(zhí)筆人誤寫，致使雙方形成不公平交易，請求變更合同的理由于法不能成立，
本院不予采納，依照《合同法》的第五十四條一款一項、第三款，第一百三十三條之規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請求。該案判決后，原告向本院提出申訴，申請再審。
二、剖案析疑
本案爭議的焦點是，由于原審原、被告共同簽訂的“賣房契約”中按前房北至界址劃定的后房界址表意錯誤，造成另一購房者買得的后排四間房屋無法落實。原審認定“賣房契約”訂立的真實情況原告應當清楚，“重大誤解”不能成立。為此，就該一民事行為是否屬“重大誤解”，本人試作如下剖析。
原審認為，原告作為房屋買賣合同的出賣方，對所屬房屋的四址這一顯而易見的情形和事實應是清楚的。簽訂房屋買賣契約合同前，事先進行了較長時間的醞釀，對出賣房屋的座落、數(shù)量、質(zhì)量、價格評定召開了專門會議進行磋商準備。因此能夠認定原、被告在訂立房屋買賣契約合同過程中，原告對其出賣的房屋附屬建筑物“四址”應是清楚的，因此出賣給被告房屋的四址中，關(guān)于北址條款的約定不存在重大誤解。原告訴稱該合同中北至條款內(nèi)容的約定系執(zhí)筆人誤寫，致使雙方形成不公平交易，請求變更合同的理由于法不能成立，所訴事實不予采納。被告依照“賣房契約”取得的合法房產(chǎn)，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)管理、使用處置。故對原告要求變更合同條款及責令被告停止侵權(quán)、折除圍墻、恢復原狀的訴訟請求，本院不予支持。依照《合同法》第五十條一款一項“因重大誤解訂立的;”、第三款“當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷�！�，第一百三十三條“標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或第一文庫網(wǎng)者當事人另有約定的除外�！敝�(guī)定，判決駁回原告清江供銷社的訴訟請求。 判決生效后，原告以原審判決駁回原告訴訟請求，不尊重原告所訴的客觀事實為由，向本院提出申訴申請再審。該案經(jīng)過再審，被告承認，按照“賣房契約”北至界址劃定的表意，后
排機房是多出了一間，但不是本人故意所為，屬原告自身筆誤所造成，并表示為了了結(jié)此案，同意補交該間房屋的價款。后經(jīng)調(diào)解雙方自愿達成協(xié)議，并予兌現(xiàn)。
該案原、被告訂立的“買房契約”協(xié)議中，前房北至界址垂直延伸為后排房屋與他人房屋連接的界址，造成他人買受的四間房屋不能落實。對于這一明擺的事實本應可以認定為民事行為上的“重大誤解”，而原審仍以“明知”、“應該清楚”，是當事人真實意思表示訂立的民事行為為由，認定為重大誤解不能成立，雖有其認定的依據(jù)，但仍有凝竇。為此本人從以下幾個方面談點見解，看看能否起到釋凝的作用。
從法理上看，民事行為上的“重大誤解”，是指一方因自己的過錯而對合同的內(nèi)容等發(fā)生誤解，而從事了的民事行為。誤解直接影響到當事人所應享受的權(quán)利和承擔的義務。誤解既可以是單方面的誤解，也可以是雙方的誤解。誤解通常有下列特征：
一是誤解是指當事人對民事行為的內(nèi)容等發(fā)生認識的錯誤。在重大誤解的情況下，當事人所表示出來的意思與其內(nèi)心意思是相符合的，只是其內(nèi)心意思本身因發(fā)生誤解而與真實情況不符，也就是說，誤解從本質(zhì)上說是指當事人內(nèi)心意思的缺陷，由于這種缺陷使當事人從事的行為后果與自己的真意相悖。
誤解與表示錯誤是兩個不同的概念。表示錯誤，是指表意人因某種原因未能準確地表達其內(nèi)心意思，或表達出來的意思與其內(nèi)心意思不相符合。例如，本案原告出售給被告的房屋，前排棉站倉庫兩間和后排配套附屬機房兩間，執(zhí)筆表意人誤認為前后房間是平行的(實際是錯位的)，故以被告買受前房的第二間，與他人買受的第三間連接點的人字梁，以垂直進入東方垂檐滴水的表意，作為被告所購后房與他人房屋連接的界址，造成被告多得一間房屋�？梢娫诒硪忮e誤的情況下，當事人內(nèi)心意思本意是想劃斷賣與被告兩間附屬房屋的界址，本身并沒有缺陷，
只是書寫界址的表意上發(fā)生錯誤，使被告在誤解的情況下，按界址劃定的界至進行砌墻封堵，可見當事人的外表意是符合其內(nèi)心的真實意思的，只是其內(nèi)心真實意思與文字表意發(fā)生了缺陷。這種表意錯誤，我國現(xiàn)實民事立法還未作專門規(guī)定，在現(xiàn)階段通常將表意上的錯誤作為重大誤解來處理。
二是誤解是基于內(nèi)容的認識錯誤而發(fā)生的民事行為。誤解必須是對民事行為的內(nèi)容發(fā)生了誤解，并導致民事行為的訂立，從而使當事人能主張撤銷的民事行為。誤解當事人是可主張撤銷的，但又是有條件的，如對訂約的動機發(fā)生錯誤認識;對標的物的實際價值發(fā)生錯誤認識;對某些用語發(fā)生錯誤，但不影響合同的性質(zhì)和內(nèi)容的，一般不應作為重大誤解來處理。這里所指民事行為的內(nèi)容發(fā)生認識上的錯誤，主要是指對合同主要條款發(fā)生認識上的錯誤。如本案“賣房契約”中，原告賣與被告后排兩間附屬機房所標明的界址應屬主要條款。由于界址文字表意內(nèi)容認識上的錯誤，導致原告買與另一購房者的一間房屋不能落實，而使被告意外地獲得他人一間房屋，被告雖無故意侵占他人房屋的過錯，但仍屬民事行為上的不當?shù)美�，依法應予返還另一購房人。
三是誤解直接影響到當事人所應享受的權(quán)利和承擔的義務。本案就是因為主要條款文字表意上的錯誤，致使該一民事行為產(chǎn)生重大誤解，導致當事人享受權(quán)利和承擔義務上的不公平。 正是由于當事人對民事行為內(nèi)容發(fā)生認識上的錯誤，并基于這種錯誤認識而發(fā)生的民事行為，必然會影響到其所享受的權(quán)利和承擔的義務，因此才能稱為“重大誤解”。在大多數(shù)情況下，誤解會給誤解方造成一定的損失，法律正是從保護意思表示不真實的誤解方的利益出發(fā)，才允許其撤消或變更民事行為。
審理此類案件時，還應準確把握“重大誤解”構(gòu)成的條件。“重大誤解”的認定，是應符合一定條件的，否則不能構(gòu)成并產(chǎn)生使民事行為變更或撤消的法律后果。
其一，必須是表意人因為誤解的意思表示。首先，表意人要將其意思表示表達出來，否則無從評價該表意是否存在著誤解。其次，表意人的意思表示必須是因為誤解所造成的，即表意人的錯誤認識與其意思表示之間具有因果關(guān)系。如本案就因在訂立“賣房契約”劃定界址表意上的錯誤，致使被告無償獲取他人一間房屋，造成這種不公平的交易后果。
其二，必須是對民事行為的內(nèi)容等發(fā)生了重大誤解。在法律上，一般的誤解并不都能使民事行為撤銷。我國司法實踐認為，必須是對民事行為的主要內(nèi)容發(fā)生誤解的情況下，才能影響當事人的權(quán)利和義務，并可能使誤解一方的民事行為目的不能達到。若僅僅是民事行為非主要內(nèi)容發(fā)生誤解，不影響當事人的權(quán)利義務，就不應作為“重大誤解”。
三是，誤解是誤解方自己的過錯造成的，而不是因為受到他人的欺騙或不正當影響造成的。在通常情況下，都是由表意人的過失行為造成的，即由其不注意、不謹慎造成的。如本案造成的“重大誤解”完全是由于原告書寫界址表意上的錯誤，簽訂契約前被告并不知情。契約生效后，被告誤認為買賣成交的結(jié)果就是如此。由此可見，善意的誤解完全是由自己的原因造成的。如果是因他人故意捏造虛假事實使一方陷入錯誤，則屬于欺詐而不是“重大誤解”。
四是，誤解是誤解一方非故意行為。如果表意人在訂約時故意保留其真實的意思，或者明知自己對合同發(fā)生誤解而仍然與對方訂立合同，均表明表意人希望追求其意思表示所產(chǎn)生的效果。在此種情況下并不存在意思表示不真實的問題，因此不能按“重大誤解”處理。
三、掩卷沉思
該案經(jīng)過三次審理，一次是原告主體設(shè)立不當撤訴，二次是原告訴訟請求不當(原告不應主張變更而應主張撤銷)判決駁回，最后一次是原告向法院申訴后，法院決定再審才經(jīng)調(diào)解了結(jié)此案。一項簡單的“重大誤解”民事行為幾經(jīng)訴訟才予了結(jié)，不得不引起我們的深思，本人也因此有感而發(fā)。
應當明確，民事行為“重大誤解”的認定，是有其法定表現(xiàn)特征和構(gòu)成條件的。正確把握認準其表現(xiàn)特征和構(gòu)成條件，堅持就案析法，剖案析凝，就能有效地避免出現(xiàn)本應是“重大誤解”而不會以一般誤解來處理。
就本案而言，審理結(jié)果上并未出現(xiàn)失誤，但從司法為民的目的和司法公正的社會效果出發(fā)，也應直得我們反思。從《民法通則》第五十九條，《合同法》第五十四條，這兩個法條條款內(nèi)容來看，都規(guī)定了“重大誤解”當事人有權(quán)請求人民法院或仲裁機構(gòu)撤消和變更。特別是《合同法》條款明文規(guī)定“當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷”，這些規(guī)定當事人起訴時不知情或不完全知曉的情況下起訴的，我們不能輕易地啟動訴訟程序，機械地依法進行居中裁判，而應當體恤群眾的痛楚，因此法院在審查立案時就應告知當事人，如何適法和書寫起訴狀中的訴訟請求，就可以避免當事人徒勞無功，造成多次訴訟，浪費訴訟成本。
目前我國仍處在經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌、改制的重要歷史時期，國有資產(chǎn)采用公開拍賣方式出售，仍是被改制單位清資統(tǒng)籌進行再分配的重要手段。如該案原告公開拍賣公有房屋，因工作不慎交易中出現(xiàn)民事行為上的“重大誤解”，經(jīng)自身努力無力糾正的情況下，對此明擺的事實，原告兩次向法院起訴仍未解決，耗費訴訟成本姑且不說，而就其因“重大誤解”造成另一買受人獲取的權(quán)益不能兌現(xiàn)，也應引起我們的重視和反思。
可以設(shè)想，假如第一次當事人向法院起訴時，我們的工作人員就很負責任地向當事人清楚析法，就不會出現(xiàn)第一次撤訴、第二次判決駁回糾紛仍未解決的局面。所以從當事人向法院提起訴訟之日起的每一步，我們不僅要滿腔熱情過細地做好服務訴訟的工作，而且要把“司法公正”與便民、利民有機地結(jié)合起來，在確保案件審理上公正的同時，應在為民排憂解難，力爭“官了民也了”上很下功夫，以此夯牢法院司法為民的思想根基，為構(gòu)建我國良好和諧的社會環(huán)境提供有效的優(yōu)質(zhì)司法服務。
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