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買(mǎi)房賣(mài)房違約金最多賠多少: 賣(mài)房違約金的法律規(guī)定
買(mǎi)房賣(mài)房違約金最多：賣(mài)房違約金的法律規(guī)定
在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，很多人對(duì)于違約金存在誤解，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能正確簽訂，或者不能實(shí)現(xiàn)己方的意愿。因此在這里要澄清幾個(gè)關(guān)于違約金的事項(xiàng)： 一、違約金是否不能超過(guò)合同總金額的20%？??? 在中介提供的很多關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房?jī)r(jià)的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實(shí)純屬誤讀。我國(guó)的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過(guò)合同總金額的20%，也許對(duì)違約金的誤讀從此而來(lái)。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。 二、約定了違約金，一方遲延履行合同義務(wù)時(shí)，守約方就可主張全額的違約金？
在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中，通常會(huì)約定一種“滯納金”，主要是針對(duì)遲延履行合同義務(wù)時(shí)，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí)，違約方需支付給守約方的。但是有時(shí)由于合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)，或者對(duì)法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時(shí)，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實(shí)是不能得到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時(shí)，才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。 三、既然合同中約定了違約金的數(shù)額，就應(yīng)該按照約定執(zhí)行？
違約金可以由買(mǎi)賣(mài)雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覀儑?guó)家合同法的違約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。具體說(shuō)，如果合同中約定的違約金高于實(shí)際損失的30%，則認(rèn)為違約金約定過(guò)高，需要適當(dāng)調(diào)低；如果合同中約定的違約金低于實(shí)際損失，則守約方除可主張違約金外，對(duì)于違約金不足以彌補(bǔ)損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實(shí)際損失調(diào)高違約金。比如房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定上家如遲延遷出戶口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，下家無(wú)法證明自己的實(shí)際損失真有那么多，法院最終將違約金調(diào)整為每日100元。
因此房屋買(mǎi)賣(mài)雙方要結(jié)合上述法律規(guī)定，依據(jù)自己的實(shí)際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益
漲價(jià)后拒賣(mài)房 北京一房主被判賠違約金89萬(wàn)
房屋的價(jià)格波動(dòng)明顯，一些賣(mài)家在售出房屋后不久卻發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲，想方設(shè)法想要?dú)Ъs。翟女士在今年年初就簽訂合同，買(mǎi)了高先生的一套房子，并支付了定金和中介費(fèi)。豈料一個(gè)月后，高先生竟以妻子不同意為由反悔。翟女士無(wú)奈起訴至法院，要求對(duì)方賠償相應(yīng)損失。近日海淀法院對(duì)此案宣判，判決高先生賠償違約金89萬(wàn)元及中介費(fèi)12萬(wàn)元。
翟女士為了改善家庭居住條件，在2016年2月與高先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以448萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了位于海淀區(qū)清河清緣里小區(qū)的一套房屋。簽訂合同當(dāng)天，她就支付給高先生定金30萬(wàn)元和中介費(fèi)12萬(wàn)元。然而，高先生在簽訂合同一個(gè)月后，以其出售該房屋未征得妻子同意為由反悔。
由于雙方協(xié)商未果，翟女士起訴至法院，請(qǐng)求法院判決解除雙方買(mǎi)賣(mài)合同，并要求對(duì)方支付總合同價(jià)款20%的違約金89萬(wàn)元、中介費(fèi)及其他相應(yīng)損失。
庭上，高先生不同意翟女士的訴訟請(qǐng)求。他稱這套房子是他和妻子的共同財(cái)產(chǎn)，后來(lái)由于妻子不同意賣(mài)房，那他們簽訂的合同應(yīng)該算是無(wú)效�！凹热缓贤瑹o(wú)效了，我就不應(yīng)該掏違約金和中介費(fèi)。”高先生說(shuō)。
海淀法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法有效。但高先生未取得房屋所有權(quán)，致使房屋不能過(guò)戶，存在違約行為。在此情況下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同約定支付違約金和中介費(fèi)，具有事實(shí)和法律依據(jù)。最后，法院判決解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，判決高先生退還定金30萬(wàn)，并賠償?shù)耘窟`約金89萬(wàn)元和中介費(fèi)12萬(wàn)元。
■法官支招
遇對(duì)方反悔可要求繼續(xù)履行
法官表示，買(mǎi)房人在遭遇賣(mài)方違約拒絕出售房屋時(shí)，可以根據(jù)自身情況，選擇要求賣(mài)方繼續(xù)履行，或解除合同并要求賣(mài)方賠償損失。
根據(jù)《合同法》，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，法院會(huì)綜合案情，酌情確定違約金賠償數(shù)額。
在翟女士一案中，因賣(mài)方拒絕賣(mài)房的時(shí)期正處于房?jī)r(jià)上漲期間，買(mǎi)方不能按合同價(jià)款購(gòu)房將造成房屋差價(jià)損失。對(duì)于涉案房屋的價(jià)格，由于賣(mài)方認(rèn)可房屋現(xiàn)價(jià)值為600萬(wàn)元，因此，可確認(rèn)房屋差價(jià)損失至少為152萬(wàn)元，而雙方約定的違約金為89.6買(mǎi)房賣(mài)房違約金最多賠多少: 賣(mài)房違約金的法律規(guī)定萬(wàn)，并未過(guò)分高于實(shí)際損失。最終，法院對(duì)雙方要求酌情增加或減少違約金數(shù)額的申請(qǐng)均不予采納，并確定違約金數(shù)額為89.6萬(wàn)元。由于合同中另行約定了中介費(fèi)的賠付方式，法院按照合同約定，判決由賣(mài)方賠付中介費(fèi)12萬(wàn)元。
不過(guò)有幾種特殊情形，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同的主張不能得到法院支持。例如，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方因未取得房屋全部所有權(quán)，而房屋產(chǎn)權(quán)人不同意賣(mài)房，致使房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，或者房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶的。
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