集體土地出租的合法程序及法律問題
當(dāng)下，我國存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象。集體土地的非法交易使集體所有制受到侵害和沖擊，加劇了土地危機，破壞了城鄉(xiāng)規(guī)劃，直接影響了我國土地市場的發(fā)展和完善，給國家和集體造成了極大的危害。
同時，農(nóng)民集體土地違法租賃還大大損害村民利益，引發(fā)各種各樣的法律糾紛。因此，正確認識土地租賃程序很有必要，了解相關(guān)法律的同時還要時刻預(yù)防違法租賃現(xiàn)象的發(fā)生，而且一旦發(fā)生也能懂得拿起法律武器維護自身利益。
合法的土地租賃程序
租用集體土地，必須先行征用并轉(zhuǎn)為國有土地。根據(jù)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕222號）的規(guī)定，租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方www.oriental01.com、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調(diào)整的時間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到注明“租賃”的土地使用權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。
任何單位或個人進行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現(xiàn)實中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當(dāng)，擅自出租集體土地的行為會被法院認定為無效行為。雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規(guī)定而成為無效合同。
確有特殊情況需要租用集體土地的.，也必須先行征用并轉(zhuǎn)為國有土地后，再按照下列程序辦理租用手續(xù)：
(1)與有關(guān)土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、租金及支付等事項做出明確約定；
(2)在租賃合同簽署后，由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)；
(3)租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到有關(guān)部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。
除此外，企業(yè)可通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)。但是這種方式會對需要解決用地問題的企業(yè)面臨著整個企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列其他問題。其次，企業(yè)可通過租賃集體建設(shè)用地上已有的房屋達到取得生產(chǎn)經(jīng)營場地的需要。這種方式相對于前一種方式而言，取得生產(chǎn)經(jīng)營場地的方式較為簡單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋，都是通過合法的審批手續(xù)取得的。
非法租賃土地如何處理
首先是協(xié)商解決。在政府主導(dǎo)下，由政府、村組、承租土地的第三方進行協(xié)商，達成一致意見后解除非法租賃合同。
其次是依法采取行政強制手段解決。《土地管理法》第七十三條規(guī)定，“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施”。
第八十一條規(guī)定，“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并處罰款”。土地管理部門可以依據(jù)以上的法律規(guī)定對非法出租農(nóng)村集體所有土地行為進行查處，要求村、組解除租賃合同，責(zé)令限期改正，并可給予沒收和罰款的行政處罰。
另外，城市綜合執(zhí)法部門也可以承租土地的第三方無用地報批手續(xù)、地上建筑無建筑規(guī)劃手續(xù)認定為違法建筑為由，發(fā)限期整改及處罰通知，而后進行強制拆除。但必須指出的是，政府職能部門動用行政強制手段拆除后，由于承租方和村、組的租賃合同并未解除，承租方依然可以合同違約為由，向村、組提出賠償要求。
第三是訴訟解決。由當(dāng)事村委會或村民小組向法院提起民事訴訟，要求解除土地租賃合同。提起解除合同的民事訴訟后，法院可以對土地租賃合同的有效性進行審查和認定，并據(jù)此作出判決。
擅自出租集體土地現(xiàn)象如何預(yù)防
要從根本上破解農(nóng)村土地非法交易難題，遏止非法租地的蔓延勢頭，必須從源頭上預(yù)防和制止集體土地的非法出租行為。
一是政府職能部門要嚴格履職。土地執(zhí)法威懾力不足是造成土地非法交易的一個重要原因。政府各職能部門一定要切實履行起自己的職責(zé)，加強溝通，密切合作，嚴格執(zhí)法，加大對集體土地非法交易的查處力度。對違法用地的單位或個人，規(guī)劃部門不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)部門不予核發(fā)建筑工程施工許可證，供電部門不予供電，工商部門不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，從根源上切實杜絕違法用地現(xiàn)象的發(fā)生和蔓延，改變過去“多家用地，一家管地”的局面。建立多部門密切合作制度，齊抓共管，形成合力，充分發(fā)揮監(jiān)督機制的整體效能。
二是應(yīng)當(dāng)把進行非法交易所簽訂的合同認定為無效合同，按照無效合同的處理原則進行處理，進一步提高對土地非法交易的打擊力度。
三是完善農(nóng)村集體土地地籍管理與土地評估制度。農(nóng)村土地地籍管理主要包括土地登記、土地確權(quán)和權(quán)屬爭議調(diào)處、土地調(diào)查、土地統(tǒng)計、土地動態(tài)監(jiān)測、地籍檔案等內(nèi)容，完善地籍管理制度對于打擊土地非法交易行為，規(guī)范集體土地管理有著重要的作用。同時，應(yīng)建立健全集體土地評估制度，對農(nóng)村集體土地進行科學(xué)的分等定級，評估出合理的地價，使農(nóng)村集體土地交易建立在一個科學(xué)、規(guī)范的基礎(chǔ)上，從根本上防止集體土地使用權(quán)的非法交易。
四是建立查處土地違法行為行政問責(zé)機制。村級組織違法出租集體土地，村集體和村民可以得到很大的經(jīng)濟收益，因此，集體土地出租很多是通過村民或村民代表會議，以村民自治的方式集體討論決定的，有著相對廣泛的民意基礎(chǔ)。在此種情況下，單靠國土部門一家單獨執(zhí)法，勢單力孤，效果并不明顯。依據(jù)《村民委員會組織法》的有關(guān)規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)切實承擔(dān)起對村民組織決議合法性、合理性的監(jiān)督、審查職能。應(yīng)建立起對鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府的行政問責(zé)和科學(xué)的考核評價機制，對未依法履行監(jiān)督職能、管理不力、形成違法用地事實的鎮(zhèn)鄉(xiāng)主要負責(zé)同志進行問責(zé)，并與個人工作考核進行掛鉤，多措并舉，多管齊下，從而有效的遏制村級組織違法用地行為的發(fā)生。
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