房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計

時間：2023-04-30 22:59:36 資料我要投稿

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香山怡景項目可行性研究報告

學部：城市建設(shè)工程學部專業(yè)：

工程管理

班級：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價指導教師：編制時間：

孫豐旋 2016.11.24

文華學院

《房地產(chǎn)開發(fā)》課程設(shè)計分組名單及任務(wù)分工

一、課程設(shè)計題目

二、課程設(shè)計小組成員

三、成員任務(wù)分工

第1章項目總說明和概況………………………… 1.1 項目背景與概況……………………………………

1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標……………………………………

第2章投資環(huán)境研究………………………………………… 2.1國家政治、經(jīng)濟、形式及有關(guān)政策

2.2項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理政策因素

第3章市場研究………………………………………………

3.1區(qū)位房地產(chǎn)市場分析

3.2需求供給分析

3.3 武漢房地產(chǎn)特征分析 3.4 2016武漢樓市分析

第4章項目定位 ………………

第一文庫網(wǎng)

………………

4.1價格定位

4.2市場定位

4.3項目介紹及SWOT矩陣分析

第5章規(guī)劃方案及建設(shè)條件………………………………

5.1規(guī)劃設(shè)計原則

5.2住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局

第6章建設(shè)方式及進度安排………………………………

6.1建設(shè)方式

6.2項目進度安排

第7章投資估算及資金籌措…………………………………

7.1投資估算

7.2資金籌措

第8章項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預測和選定………………… 第9章項目經(jīng)濟效益評價…………………………………… 第10章風險與不確定因素分析………………………………

10.1風險分析

10.2不確定因素分析

第11章可行性研究的結(jié)論……………………………………

11.1結(jié)論

11.2建議

第一章項目總說明與概況

1.1項目背景與概況 1.項目名稱：

香山怡景住宅小區(qū)項目 2.承辦單位概況

單位名稱：武漢昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責任公司注冊資金：RMB6億

單位住所：武漢市武昌區(qū)文化學院一號法定代表人;王思言企業(yè)負責人：肖雨薇

昌盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介；昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于武漢市洪山區(qū)文華學院壹號，于2014年9月在武漢注冊成立，公司注冊資本6億，房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的規(guī)模企業(yè)。目前，公司正著力打造香山怡景項目，并努力使之成為本地標桿性項目。公司秉承“讓更多人享受美好生活、美化城市”的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價值觀——“守諾擔任共同發(fā)展”指導各項工作，立志成為“客戶滿意開發(fā)商”。自公司進入運作，標志著公司進入快速發(fā)展階段。公司堅持以對社會、客戶和企業(yè)負責的精神精雕細琢每一個項目和產(chǎn)品的每一個細節(jié)，為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，為消費者創(chuàng)造最舒適的家園！公司目前擁有員工100人，本科以上學歷者占60%，人員總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強，具有高度的凝聚力和向心力。同時，公司重點加強人才梯隊建設(shè)，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。 3.可行性研究報告依據(jù)

1) 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議

2）國家計委計辦投資 [2016]15號審定的《投資項目可行性研究指南》

3）國家發(fā)張改革委委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 4)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 5)《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》

4.編制范圍

依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對漢水明珠居住小區(qū)項目建設(shè)的目

的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目分析風險等方面進行全面論證和研究。

5.擬建地點

本項目位于華中科技大學附近，東面臨近中百倉儲，生活便利，購物較方便。西面

坐落于關(guān)山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號交通2號線，華中科技大學，學習氛圍濃厚，南至光谷創(chuàng)業(yè)街�？傉嫉孛娣e142214.5平方米。土地平坦，五通一平。

6.預期目標

1.1香山怡景居住小區(qū)擬占用面積142214.5平方米。平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率

為4，建設(shè)密度25％。居住用地60萬平方米，建筑物基層面積35553.6平方米，總建筑面積 71107.2平方米。商業(yè)、服務(wù)業(yè)、設(shè)施用地73330.5平方米，公園、防護綠化用地33330.5

第一章項目總說明與概況

1.1項目背景與概況

1.項目名稱：

香山怡景住宅小區(qū)項目

2.承辦單位概況

單位名稱：武漢昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

單位性質(zhì)：有限責任公司

注冊資金：RMB6億

單位住所：武漢市武昌區(qū)文化學院一號

法定代表人;王思言

企業(yè)負責人：肖雨薇

3.可行性研究報告依據(jù)

1) 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議

2）國家計委計辦投資 [2016]15號審定的《投資項目可行性研究指南》

3）國家發(fā)張改革委委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》

4)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

5)《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》

4.編制范圍

依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對漢水明珠居住小區(qū)項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目分析風險等方面進行全面論證和研究。 5.擬建地點

本項目位于華中科技大學附近，東面臨近中百倉儲，生活便利，購物較方便。西面坐落于關(guān)山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號交通2號線，華中科技大學，學習氛圍濃厚，南至光谷創(chuàng)業(yè)街�？傉嫉孛娣e142214.5平方米。土地平坦，五通一平。

6.預期目標

1.1香山怡景居住小區(qū)擬占用面積142214.5平方米。平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為4，建設(shè)密度25％。居住用地60萬平方米，建筑物基層面積35553.6平方米，總建筑面積 71107.2平方米。商業(yè)、服務(wù)業(yè)、設(shè)施用地73330.5平方米，公園、防護綠化用地33330.5

平方米。

1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標

2016年國民經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)發(fā)展

加強和改善宏觀調(diào)控，經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間。2016年，針對需求不足問題，不斷推出重大投資工程和消費工程包，一些省市陸續(xù)推出取消房地產(chǎn)限購、限貸政策，降低住房首付比例和住房交易環(huán)節(jié)稅，完善出口退稅和貿(mào)易便利化。針對貨幣政策傳導不暢和實體融資成本過高，自2014年11月以來，六次降息、五次降低存款準備金率，并利用其他貨幣政策工具，引導利率下降。針對地方政府負債率高和財政政策有效性下降的問題，開展了存量債務(wù)置換，出臺融資平臺在建項目的續(xù)貸政策，積極推進政府企業(yè)合作模式。對地方政府懶政進行問責，加強督導檢查和簡政放權(quán)，財政支出進度明顯加快。初步遏制了經(jīng)濟持續(xù)下行的趨勢，經(jīng)濟保持了總體穩(wěn)定，2016年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6.9%，規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)同比增長6.1%。消費需求基本平穩(wěn)，社會消費品零售額名義增長10.7%。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增長17.0%，保持了較快增長。進口、出口分別下降14.1%和2.8%，但剔除價格因素，實際增速分別為-2.8%和-1.8%。就業(yè)形勢基本穩(wěn)定，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1313萬人。物價溫和回升，CPI上漲1.4%，商品房價格同比上漲7.4%，比去年同期提高6個百分點。

經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整亮點紛呈，新的增長動力正在逐步形成。一是服務(wù)業(yè)主導趨勢進一步顯現(xiàn)。2016年第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達到50.5%，同比提高2.4個百分點。工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長10.2%，比整體工業(yè)增速高出4.1個百分點，占規(guī)模以上工業(yè)比重為11.8%。新能源汽車、工業(yè)機器人、智能終端、軌道交通設(shè)備等產(chǎn)品的產(chǎn)量實現(xiàn)兩位數(shù)甚至成倍增長。二是需求結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，消費拉動作用進一步增強。最終消費支出對經(jīng)濟增長的貢獻達到66.4%，比上年提高15.4個百分點。網(wǎng)絡(luò)零售等新型消費模式實現(xiàn)迅猛增長，旅游、信息、文化、健康等服務(wù)消費持續(xù)升溫。三是收入分配結(jié)構(gòu)有所改善，經(jīng)濟發(fā)展進一步惠及居民。居民人均可支配收入名義增長8.9%，居民在國民收入分配中的占比提高，農(nóng)村居民人均可支配收入實際增長明顯快于城鎮(zhèn)居民，城鄉(xiāng)居民收入差距縮小。四是節(jié)能減排取得新成效。單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗同比下降5.6%。

改革開放步伐加快，微觀主體活力有所釋放。行政審批制度改革繼續(xù)推進，取消、下放了部分行政審批事項，商事制度不斷完善。財政金融體制改革深化，

加大結(jié)構(gòu)性減稅力度，降低社會保險繳費費率，減輕企業(yè)的稅收負擔。降低民間資本準入門檻，5家民營銀行獲批營業(yè)。利率、匯率市場化改革取得進展，市場決定資金價格的機制初步形成。價格改革邁出重大步伐，政府定價目錄大幅度減少。服務(wù)業(yè)和制造業(yè)開放進一步擴大，外商投資產(chǎn)業(yè)目錄限制類條目大幅度減少50%，90%以上的境外投資項目實現(xiàn)網(wǎng)上備案。這些改革舉措，有利于促進生產(chǎn)要素的自由流動，有利于創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，有利于我國走出去戰(zhàn)略的實施，有利于形成大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的局面。

總體來看，2016年國民經(jīng)濟仍運行在合理區(qū)間，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，轉(zhuǎn)型升級進一步加快，新興動力進一步積聚，人民生活進一步改善，為經(jīng)濟增長奠定了較好的基礎(chǔ)。

2.2項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理政策因素

武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“開發(fā)區(qū)”）位于武漢西南，1991年5月動工興建，1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準為國家級開發(fā)區(qū)，2000年4月經(jīng)國務(wù)院批準在開發(fā)區(qū)設(shè)立湖北武漢出口加工區(qū)。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積已達489.7平方公里，轄區(qū)人口近40萬，形成了以汽車及零部件、電子電器產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，注冊企業(yè)逾15000家，是武漢市重要的經(jīng)濟增長極，綜合實力位居全國經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)前列。

近年來，按照“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城融合”的總體思路，武漢開發(fā)區(qū)在堅持做好產(chǎn)業(yè)的同時，更加注重城市建設(shè)、民生社會事業(yè)發(fā)展和生態(tài)文明建設(shè)，逐步由單純的工業(yè)園區(qū)向生產(chǎn)、生活和生態(tài)功能三位一體同步發(fā)展的現(xiàn)代化新城轉(zhuǎn)變。

根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開發(fā)區(qū)設(shè)立了商務(wù)城、智慧生態(tài)城、先進制造業(yè)園區(qū)、湖北武漢出口加工區(qū)、港口物流區(qū)、汽車及零部件園區(qū)、通用航空及衛(wèi)星產(chǎn)業(yè)園、武漢經(jīng)開農(nóng)業(yè)發(fā)展投資公司等八大園區(qū)，承擔招商引資、項目落地、服務(wù)企業(yè)等職能。

2016年，開發(fā)區(qū)共實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2844億元，占全市比重達到1/4；其中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1388億，增長21%。實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資622億元，增長30%。

實現(xiàn)全口徑財政總收入346億元，占全市比重超過1/7；實現(xiàn)地方公共財政預算收入77億元，增長14.5%。

第三章市場研究

3.1區(qū)位房地產(chǎn)市場分析

戴德梁行12日發(fā)布的《武漢2016年上半年房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，受多項利好政策刺激，武漢上半年商品住宅成交量再創(chuàng)奇跡，同比增一倍;商品房可售面積同比下降43.7%，出清周期已跌至6.0個月。土地市場亦是地王頻出，部分片區(qū)的樓面地價兩個月內(nèi)增長一倍，總體成交面積、成交金額同比分別增長62.4%、39.2%。

住宅市場火爆，但商鋪市場卻面臨多面“圍城”的競爭壓力。2016年上半年，武漢多個商業(yè)項目因故延期入市。下半年，又將有52.5萬平方米的商業(yè)項目投入使用，短時間的供應(yīng)井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。

住宅成交量同比翻倍

2016年上半年，武漢主城區(qū)商品住宅累計供應(yīng)達645.7萬平方米，相比去年同期上升12.0%;從區(qū)域上看，除武昌和二七后湖片區(qū)供應(yīng)量有所下降外，其它區(qū)域均呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢，青山片區(qū)增幅達69.8%。

在全國樓市去庫存的主基調(diào)下，多項利好政策于一季度集中出臺，掀起了武漢新一波置業(yè)熱潮。2016上半年，武漢主城區(qū)成交量達112,486套，同比增長95.4%。其中三月和四月連續(xù)刷新武漢單月成交

量歷史記錄。成交價雖一再創(chuàng)新高，但漲幅相對理性，今年1～6月武漢主城區(qū)住宅成交均價為每平方米11,127元，同比去年上漲9.3%。從片區(qū)來看，各片區(qū)成交量相比去年同期均有所上升，其中關(guān)山片區(qū)以28,411套居成交量首位，古田片區(qū)漲幅最為明顯達208.9%，青山及二七后湖分別增長165.6%和150.9%。成交價方面，武昌中心以16.2%的漲幅領(lǐng)漲各主城區(qū)，青山及漢口中心分別以14.6%和11.8%名列二三名。

武漢樓市在經(jīng)歷持續(xù)的火爆成交后，去庫存效果明顯。截止2016年5月，武漢全市商品房可售面積為1585.2萬平方米，相比去年同期下降43.7%，出清周期已跌至6.0個月，同比去年縮短了12.1個月。

戴德梁行武漢及長沙公司總經(jīng)理黃廣平向第一財經(jīng)記者表示，隨著城市發(fā)展節(jié)奏的加快，以及外來人口吸附力的不斷增強，武漢仍然具有強勁的購房需求。預計下半年如果政策不收緊的話，武漢樓市成交仍將維持上半年火熱態(tài)勢。

持續(xù)“紅火”的樓市亦不斷吸引品牌房企來漢拿地，“面粉”價格的不斷飆高，終將傳導至住宅市場。

樓面地價兩月漲一倍

上半年武漢住宅成交量屢創(chuàng)記錄，不少房企開始積極拿地，土地市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

隨著品牌房企陸續(xù)登陸武漢，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭變得更加激烈，武漢半年已誕三“地王”，而本月8日的土地拍賣現(xiàn)場再次刷新樓面地價紀錄，個別片區(qū)的地價在短短兩個月時間內(nèi)就翻了一倍。

2016年上半年，武漢土地市場共計推出79宗地，成功交易76宗，成交面積為357.9萬平方米，同比增長62.4%;成交金額為288.0億元，相比去年同期上升39.2%。從區(qū)域角度來看，蔡甸區(qū)、東湖高新區(qū)以及洪山區(qū)成為2016年上半年土地市場成交主力，三區(qū)占全市土地成交面積總量的62.8%。而中心城區(qū)和遠城區(qū)成交面積占比同比分別下降14.8和5.0個百分點，次中心城區(qū)則上升19.8個百分點。

從成交結(jié)構(gòu)來看，2016上半年商服用地成交占比相比去年同期大幅上升一倍至36.2%，而綜合用地成交占比下降13.7個百分點至21.2%，工業(yè)用地表現(xiàn)相對活躍，占總成交量的6.9%;民營房企為本季度的拿地主力，占比達52.6%，超國企17.8個百分點。

商業(yè)“圍城”需共同應(yīng)對

2016年上半年，武漢多個商業(yè)項目因故延期入市。然而，由迅猛發(fā)展的電子商務(wù)和大量潛在供應(yīng)帶來的競爭壓力使得各大商家不敢松懈，紛紛在運營策略上下功夫，各種藝術(shù)展和主題活動層出不窮。一方面為其商業(yè)項目起到了引流作用，另一方面，則在當前商業(yè)面臨多面“圍城”的大背景下給予了商戶更多的信心。

品牌方面，體驗式業(yè)態(tài)依然保持著較為強勁的擴張勢頭，多個新餐

飲品牌首次入駐武漢。另外，快時尚及輕奢品牌成為上半年零售類品牌的擴張主力;隨著商業(yè)市場的深度調(diào)整及國家政策的大力扶持，書店這個傳統(tǒng)業(yè)態(tài)正不斷吸引著更多的關(guān)注，德芭與彩虹書店落戶古田，文華書城王家灣店成為了全國首家“地鐵書店”。

下半年，以M+、壹方購物中心和萬隆廣場為代表的52.5萬平方米的商業(yè)項目將投入使用，短時間的供應(yīng)井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。同時，消費增速放緩、消費習慣改變，將成為商業(yè)運營商與品牌商之間共同需要面對的問題。

3.2需求供給分析

作為一種商品，從本質(zhì)意義上說房地產(chǎn)的價格是由房地產(chǎn)的供給和需求決定的，這一點與其它商品是一致的。但房地產(chǎn)商品和反地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)行業(yè)的網(wǎng)特點，使得房地產(chǎn)的供給和需求具有獨特的地方。

判斷一個國家、一個地區(qū)居民住房的有效需求。要同時考慮兩個條件：一是居民家庭購房的實際承受能力，二是居民家庭購房的愿望。僅有購房的實際承受力而無意愿購房，或有意愿購房而無購房實際承受能力，都不能形成房地產(chǎn)的有效需求。只有同時解決這兩個問題，住房的有效需求才能促進房地產(chǎn)的供給，進而達到帶動社會經(jīng)濟增長的作用。

調(diào)查結(jié)果顯示對高檔樓盤的項目地段選擇而言漢口市區(qū)占有絕對性的優(yōu)勢不但工作、居住在漢口的人將其作為購房首選區(qū)域工作、居住在武昌和漢陽的居民也將其作為重要購房考慮區(qū)域。另外?“漢口城

郊結(jié)合部”也是重要的區(qū)域?多數(shù)漢口人都將其作為“次選區(qū)域”?其他區(qū)域的許多人也作為購房的考慮區(qū)域?位于漢口市郊的“常青花園”地區(qū)、金銀湖地區(qū)和后湖地區(qū)經(jīng)過近年來的規(guī)模的開發(fā)可環(huán)境整飭、以及在新的城市規(guī)劃中的重要地位?使得“漢口城郊結(jié)合部”成為受大眾矚目的重要居住區(qū)。

其次武昌中心城區(qū)的地位也很重要。居住和工作在武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)的大都會選擇“武昌市區(qū)”作為首選購房區(qū)域。值得一提的是。洪山區(qū)目前的開發(fā)潛力已經(jīng)顯現(xiàn)出來?洪山區(qū)是重要的教育、科技區(qū)?在“武漢·中國光谷”這一發(fā)展前景異常廣闊的品牌所帶來的科技產(chǎn)業(yè)化、以及帶動周邊高校的科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響?再加上自然環(huán)境好、土地自然豐富等自然條件?必然會使洪山區(qū)在未來成為重要居住區(qū)本次調(diào)查由于主要針對漢口地區(qū)對洪山區(qū)涉及較少所以在調(diào)查結(jié)果中沒有被顯示出來。

3.3 武漢房地產(chǎn)特征分析

相對于上半年的平淡，下半年的土地市場尤為值得期待。總體來說，武漢還會有更多優(yōu)質(zhì)的地塊推出，加上渴望進入武漢的開發(fā)商越來越多以及資本力量更深的介入，在一定程度上將保持“房熱地更熱”的態(tài)勢。對于下半場的態(tài)勢，我們認為。

“喜中有憂謹慎樂觀保持理性”

一方面，下半年僧多肉少，且政府在招拍掛土地供應(yīng)層面占絕對主導優(yōu)勢，競爭依舊激烈，地價將在一定時間內(nèi)持續(xù)刺激供需市場；

另一方面，預計進入下半年，溢價率將有所回落，市場理性程度增加，在金融屬性強勢背景下，避免用更高的杠桿拿地帶來高風險，需謹慎。

目前來看，武漢出現(xiàn)了很多的地王，我們也在反思這個地王背后形成的原因是什么？其實它有幾個方面：我們認為主要有以下幾個原因：

1、開發(fā)商資金面

融資環(huán)境友好，銷售回現(xiàn)給力，房企資金面充裕，拿地擴張意愿強。

2、開發(fā)商預期面

武漢市場面給予信心，新房市場表現(xiàn)理想，市場安全度高。土地價格相對合理，開發(fā)風險可控。

3、開發(fā)商供給面

2016準備進入武漢房企數(shù)量越來越多，預計下半年更多開發(fā)企業(yè)進駐武漢，在上半年無所收獲的背景下，下半年拿地決心更大。

4、土地供給面

下半年多個市中心優(yōu)質(zhì)地塊逐步上市，土地供給充足。

四、后續(xù)土拍市場操作的建議

經(jīng)歷地王浪潮，沒買到地，就糾結(jié)三天；買到地，就糾結(jié)五年，其實“地王”

項目操作難度不言而喻，昔日地王開發(fā)緩慢，2015年武漢成交的多個“地王”如?七濱江華發(fā)地塊、西后湖首地集團地塊均未進行實質(zhì)開發(fā)階段。在土地市場競爭中，以利為先，不加杠桿，不參與規(guī)模和土儲的軍備競賽。可以從降低融資成本、資源合作、產(chǎn)品打造等方面入手，保持理性競爭態(tài)勢：

1、多渠道降低融資成本

利用金融市場工具，拓寬融資渠道，降低融資成本。如深圳平家（平安+萬科聯(lián)合體）拿下經(jīng)開P（2015）162號地塊。

2、合作開發(fā)，分攤風險

尋找專業(yè)運營能力強的開發(fā)商合作，分攤風險。如房投、綠城合作光谷中心城項目

3、項目自身品質(zhì)的打造

項目產(chǎn)品力、服務(wù)力、內(nèi)部配套力的打造精裝修做溢價，內(nèi)部配套升級（豪華會所、教育引入、酒店）

3.4 2016武漢樓市分析

10月2日武漢市人民政府辦公廳發(fā)布武漢市部分區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶徬拶J措施的通知，核心內(nèi)容為武漢主城區(qū)及開發(fā)區(qū)限購限貸，首套房商業(yè)貸款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%，10月3日起正式施行。

2016年

9月武漢新房成交均價為10584元/㎡，環(huán)比增長了2.11%，同比增長了24.53%；9月份，二手房成交均價為13859元/㎡，環(huán)比增長了6.29%，同比增長了33.55%。

9月份，武漢各區(qū)住宅成交均價已經(jīng)出爐，其中，武昌區(qū)住宅成交均價最高，為16122元每平方，其次是江岸區(qū)和洪山區(qū)。9月份各區(qū)住宅成交均價漲幅最大的武昌區(qū)和江夏區(qū)，漲幅均超4成。

2016年9月武漢市各區(qū)住宅成交均價排行榜

第四章、項目定位

4.1價格定位

根據(jù)對武漢市周邊樓盤的調(diào)查，結(jié)合本項目建設(shè)和銷售時間因素的考慮，本項目定位確認為：住宅： 2000~4000元/M2

4.2市場定位

通過市場分析顯示，結(jié)合本項目的規(guī)劃和市場定位，再得出該項目的市場定位。項目的土地使用性質(zhì)為住宅，目標市場為文華周邊的師生及企業(yè)職工。房屋的基本屬性為高層的普通住宅—生態(tài)的溫馨家庭住宅，直切主題，突出有別于其它競爭性樓盤的景觀。對于本項目周邊而言，沒有任何天然資源，其它樓盤也都是內(nèi)部造景，但景觀沒有鮮明的特色。但本項目就點中要害，就體現(xiàn)了鮮明的主題景觀，而且是周邊非常稀缺的草地景觀，并能延伸出健康，環(huán)保，陽光等很多主題來。恰恰能夠讓人體會到生活其樂融融的未來，且也是一個獨特的生活領(lǐng)域，配套完善，居民生活和睦，靜謐中流露出濃郁的田園氣息，寧靜中享受生活的熱鬧和城市的繁榮。整體風格上，突出展現(xiàn)了簡潔、大方的整體項目形象，營造了具有城市感的項目整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小區(qū)作為設(shè)計的訴求。 a、在規(guī)劃設(shè)計定位上，采用半圍合思路，為小區(qū)提供充分的公共空間，同時在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內(nèi)的通風，并提供適應(yīng)武漢炎熱氣候的活動場所。

b、建筑立面上，極具現(xiàn)代感，一面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)住大方的白色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了項目整體雅典的氣質(zhì)。

C、戶型設(shè)計上，力求戶型的經(jīng)濟適用，通風采光良好，并在入戶處設(shè) 置了入戶花園，增加空間層次及實用性。

4.3項目介紹及SWOT矩陣分析該房地產(chǎn)項目位于武漢市光谷腹地，華中科技大學文華學院南面地域，緊鄰光谷一路，區(qū)域內(nèi)擁有眾多未開發(fā)的空地，且項目占地范圍較為平坦，只分布幾處零星的建筑物，規(guī)模不大，地理環(huán)境良好，計劃建開發(fā)中高端住宅樓。

5 規(guī)劃方案及建設(shè)條件 5.1規(guī)劃設(shè)計原則

（1）依據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益相結(jié)合的原則。（2）依據(jù)國家和地方政府有關(guān)法律、法規(guī)，嚴格履行規(guī)劃管理手續(xù)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)要做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。（4）遵循價值規(guī)律和市場供求法則，充分了解和掌握市場行情，對開發(fā)項目作出正確的定位。

（5）節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地。（6）體現(xiàn)以人為本，可持續(xù)發(fā)展的思想。

5.2住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局

1.居住用房地產(chǎn)；

2.生產(chǎn)用房地產(chǎn)（工廠等）； 3.經(jīng)營用房地產(chǎn)（商場、游樂園等）；

4.行政用房地產(chǎn)（政府辦公樓、房管局、建設(shè)局等）； 5.其他專業(yè)用房地產(chǎn)（學校、醫(yī)院、福利院等）；

第6章建設(shè)方式及進度安排

6.1建設(shè)方式

本項目的總占地面積142214.5平方米，綜合建筑面積為711072平方米，項目分A,B,C三區(qū)，A,B，C三區(qū)為高層住宅及沿街商業(yè)，大型購物中心組成。

6.2項目進度安排

本項目自2016年1月份開始啟動，預計2018年5月份推出項目的最后一批房源，預計項目建設(shè)周期為3年零五個月。

根據(jù)業(yè)主對本工程工期的總體要求，結(jié)合現(xiàn)場實際情況，擬計劃開工2016年1月1日(實際開工日期以下發(fā)的開工令為準)，預計竣工850日，計劃總工期30個月。根據(jù)業(yè)主階段性目標要求，編制本進度計劃：

340日前，完成A區(qū)建筑。 300日前，完成B區(qū)建筑。 210日前，完成C區(qū)建筑。

根據(jù)以上總體施工計劃按安排，考慮各工序間的關(guān)系，編制了上蛟高速B1合同段進度計劃時標網(wǎng)絡(luò)圖、主要分項工程計劃斜率圖及工程管理曲線圖。由于施工時可能受各種因素影響，在實際施工中應(yīng)進行動態(tài)管理，根據(jù)每天完成的工程項目，通過比較分析，確定按當前

施工進度繼續(xù)施工對目標工程造成影響，從而及時對現(xiàn)行計劃進行調(diào)整，充分調(diào)動資源，克服不利自然條件帶來的困難。最終實現(xiàn)預期的合同工程計劃工期。

第七章投資估算和資金籌措 7.1投資估算

7.2投資計劃與資金籌措表

序號 1 2 3 4 5

建、構(gòu)筑屋名稱供排水工程費用排水工程費用供電工程費用公共綠化費小區(qū)安防智能化合計

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用

單價

單位工程量

指標單位

㎡ 568858 15 元/㎡㎡ 568858 30 元/㎡㎡ 568858 45 元/㎡㎡ 568858 80 元/㎡㎡ 568858 20 元/㎡

費用合計（萬元）

853.29

1706.57 2559.86 4550.86 1137.71 10808.29

工程建設(shè)其他費用

序號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

項目名稱土地使用費建設(shè)單位管理費工程設(shè)計費工程勘察費前期工作費工程建設(shè)監(jiān)理費質(zhì)量監(jiān)督費竣工圖編制費標書編制及招標管理費

工程保險費施工圖預算編制費

合計

計算規(guī)則

建安造價的5% 建安工程費的2% 設(shè)計費的15% 工程費的0.8% 工程費的1% 工程費的0.2% 工程設(shè)計費的5% 工程費用的0.1% 工程費的0.2% 工程設(shè)計費的10%

費用合計（萬元）

560500 6462.5 2585 387.75 1034 12925 258.5 129.25 129.25 258.5 258.5 584928.25

序號 1 2 3 4

建、構(gòu)筑物名稱住宅樓地下建筑商業(yè)建筑供電房合計

建筑安裝工程費用

單價

單位工作量

指標單位

㎡ 468500 2000 元/m2

50000 2300 元/m2 ㎡

㎡ 100000 2400 元/m2

費用合計（萬元）

93700 11500 24000 50 129250

㎡ 358

1400 元/m2

資金籌措

第八章項目融資 (一）項目融資主體（1）項目發(fā)起人：高彤（2）項目公司：昌盛公司

（3）貸款銀行：中國建設(shè)銀行（4）產(chǎn)品購買者：購房者、投資人（5）工程承包商：肖氏（二）項目資金來源 1.項目資本金籌措

（三）融資方案分析 1.資本金來源可靠分析

（1）既有項目法人內(nèi)部融資的可靠性分析

1）調(diào)查了解既有企業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量狀況和盈利能力，分析企業(yè)的財務(wù)狀況，可能籌集到并用于擬建項目的現(xiàn)金數(shù)額及其可靠性；

2）調(diào)查了解既有企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及其與擬建項目的關(guān)聯(lián)性，分析企業(yè)可能用于擬建項目的非現(xiàn)金資產(chǎn)數(shù)額及其可靠性。（2）項目資本金的可靠性分析

1）既有法人融資方式的項目，應(yīng)分析原有股東增資擴股和吸收新股東投資的數(shù)額及可靠性；

2）新設(shè)法人融資方式的項目，應(yīng)分析各投資者認繳的股本金數(shù)額及可靠性；

3）采用上述兩種融資方式，如通過發(fā)行股票籌集資本金，應(yīng)分析其獲得批準的可能性。（3）項目債務(wù)資金的可靠性分析1）采用債務(wù)融資的項目，應(yīng)分析其能否獲得國家有關(guān)主管部門的批準；

2）采用銀行貸款的項目，應(yīng)分析其能否取得銀行的貸款承諾；

3）采用外國政府貸款或國際金融組織貸款的項目，應(yīng)核實項目是否列入利用外資備選項目。

2.融資結(jié)構(gòu)分析 2.1資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)分析資本金和債務(wù)資金比例1：1

在滿足政府管理部門有關(guān)規(guī)定及債務(wù)清償要求的前提下，能使權(quán)益投資的回報率最高的資產(chǎn)負債比。 2.2權(quán)益投資結(jié)構(gòu)分析

權(quán)益投資結(jié)構(gòu)：項目資本金的內(nèi)部比例3：2：1 2.3項目資金來源資本金自有資金資本（股本）溢價接受贈款資金總額長期借款借入資金流動資金借款其他短期

3.融資成本分析

融資成本：為了籌集和使用資金付出的全部費用。包括：資金籌集費用和資金占用費用

資金籌集費用：在融資過程中所發(fā)送的一次性支付成本費用，如

承諾費，手續(xù)費，擔保費，代理費等

資金占用費用：反映資金占用和試用期內(nèi)應(yīng)付出的經(jīng)常性費用，例如利息

（1）銀行借款的資金成本

銀行借款資金成本包括借款利息和籌資費用

由于借款利息計入稅前成本費用，因而使企業(yè)少繳一筆所得稅，因此，企業(yè)實際負擔的借款利息費用應(yīng)扣除相應(yīng)的所得稅額。（2）普通股資金成本（3）優(yōu)先股成本

第九章項目財務(wù)評價

企業(yè)利益存留（留利）的資金成本

第十章風險和不確定因素分析 10.1 風險分析

房地產(chǎn)投資風險是指房地產(chǎn)投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資成本增大等不利結(jié)果的可能性。風險是客觀存在的，風險的存在不僅會帶來損失，在許多情況下，風險也蘊藏著某種機遇。所以，科學預見各種不確定性，提示并正確識別房地產(chǎn)風險因素，認真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對房地產(chǎn)投資風險管理具有特別重要的意義。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理要實現(xiàn)系統(tǒng)化、模塊化，就必須根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的客觀規(guī)律建立風險管理體系，相對的固定下來并成為具體開發(fā)項目風險管理方案的基礎(chǔ)和模板。

作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性和先導性產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，正成為新的經(jīng)濟增長點，并日益成為當今主要的投資熱點之一。然而，毋庸置疑，房地產(chǎn)投資是一項高風險的投資。如何針對房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，在市場經(jīng)濟秩序不斷規(guī)范，法制化體系不斷完善的情況下，改進目前經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)的

風險，走出適合本地實際的行業(yè)特色之路，是目前房地產(chǎn)業(yè)急需解決的問題，也是本文要闡明的問題。

風險管理作為一種理論已經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，現(xiàn)在學術(shù)界對項目風險管理的理論達到較一致的看法，認為項目風險管理是一個系統(tǒng)工程，它涉及工程管理的方方面面。作為市場的主體，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分運用這些理論，結(jié)合自身實際情況，根據(jù)周邊環(huán)境的狀況，創(chuàng)造出適合自己特點的風險管理辦法。這也是作者進行此項研究的最初目的。 10.2不確定因素分析 1.敏感性分析

感性分析是通過分析、預測投資項目主要因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟指標的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。敏感性分析的目的是在充分了解和掌握項目風險因素及風險程度的情況下，考察投資項目抗

風險的能力。

敏感性分析還可以篩選出若干最為敏感的因素，有利于對這些最敏感因素集中力量研究，重點調(diào)查和收集資料，盡量減少因素的不確定性，進而減少方案的風險。房地產(chǎn)項目敏感性分析及計算過程比較復雜，一般來說是按照如下步驟進行的：

（1）選擇經(jīng)濟評價指標

在對項目進行分析計算過程中，首先要選擇最能反映項目經(jīng)濟效益的指標做分析、計算對象。根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的特點及國家建委的有關(guān)規(guī)定和要求，通過選擇凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟評價指標作為敏感性分析計算的對象。

（2）選擇需要分析的不確定性因素

在敏感性分析、計算時，選擇哪些不確定性因素作為分析和計算的變量呢？一般可以選擇銷售面積、房地產(chǎn)銷售單價、成本等常見的因素。

（3）確定變量的變化范圍并計算其變動幅度

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，開發(fā)成本可能上漲5%或者下降5%，銷售價格可能下降10%或者上漲10%。

（4）確定項目對風險因素的敏感程度

由于各變量在其變化范圍內(nèi)的變化引發(fā)社會評價指標的變動幅度，而給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了投資

2.盈虧平衡分析

盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析，是通過項目盈虧平衡點（BEP）來分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法，主要用來考察項目適應(yīng)市場變化的能力以及考察項目的抗風險能力。

在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目進行經(jīng)濟效益評價過程中，我們不難發(fā)現(xiàn)其商品房面積、成本、利潤三者之間存在這樣一個關(guān)系，即：銷售利潤=產(chǎn)品銷售收入-總投資額-稅金產(chǎn)品銷售收入=銷售面積×單位建筑面積價格總投資額=變動成本+固定成本

由上述關(guān)系式可知，銷售收入和總投資額都可以是銷售面積的函數(shù)。當它們呈線性函數(shù)關(guān)系時，則認為它們之間的盈虧平衡屬線性盈虧平衡關(guān)系，反之，為非線

性盈虧平衡關(guān)系。線性盈虧平衡關(guān)系是我們應(yīng)該掌握的。

圖中橫坐標表示開發(fā)的建筑面積，縱坐標表示銷售收入和總投資額，銷售收入和成本的兩條直線交于BEP點，表明當開發(fā)的建筑面積達到一定數(shù)量時候，銷售收入和成本相等，利潤為零，交點BEP稱為盈虧平衡點或保本點。

BEP點將銷售收入和成本的兩條直線所夾的范圍分為盈與虧兩個區(qū)。如開發(fā)的建筑面積大于此點，則開發(fā)項目能獲利，反之，則開發(fā)項目就虧損。

因此，盈虧平衡點越低，開發(fā)項目盈利的機會就越大，虧損的風險就越小，盈虧平衡點表達了開發(fā)項目最小的開發(fā)建筑面積。

十一研究結(jié)論與建議

一結(jié)論

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行

全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。主要內(nèi)容有：

①明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力

②對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效