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二手房交易必知
不想被爽約 交易留一手
律師提醒購(gòu)房者加強(qiáng)法律意識(shí)
■本報(bào)記者凌�？�
買(mǎi)套二手房，卻在不知不覺(jué)中陷入了糾紛，這是二手房買(mǎi)家最怕遇到的問(wèn)題。二手房交易糾紛主要集中在兩個(gè)方面，一是擔(dān)心買(mǎi)家賣(mài)家其中一方爽約，二是房屋的細(xì)節(jié)方面有出入。這兩方面在不同的交易案例中具有不同的表現(xiàn)形式。為此，廣東尚典律師事務(wù)所律師胡海良提醒，普通業(yè)主或者購(gòu)房者在交易過(guò)程中，要有法律意識(shí)，注意“留一手”，以免被爽約。
關(guān)鍵詞 學(xué) 位
買(mǎi)了房戶(hù)口沒(méi)法遷入
案例：為了孩子以后能夠去較好的學(xué)校讀書(shū)，市民梁偉在選購(gòu)二手房時(shí)特別留意市區(qū)下埔、南壇一帶。今年年初，經(jīng)過(guò)左挑右挑，梁偉終于看中了一套小三房單位，盡管價(jià)格比較昂貴，但他咬咬牙買(mǎi)了下來(lái)。沒(méi)想到，當(dāng)梁偉想把戶(hù)口遷到新房所在地的時(shí)候，原房主卻不愿意把戶(hù)口遷走，理由是他的孩子也要在附近上學(xué)。
記者點(diǎn)評(píng)：買(mǎi)學(xué)位房是最常見(jiàn)的一種剛性需求。為了能夠讓孩子到較好的學(xué)校讀書(shū)，很多購(gòu)房者心甘情愿掏出所有積蓄，去購(gòu)買(mǎi)那些比市場(chǎng)上同類(lèi)產(chǎn)品售價(jià)高出一截的“學(xué)位房”。很明顯，購(gòu)買(mǎi)學(xué)位房的主要出發(fā)點(diǎn)是“學(xué)位”，房子的居住功能居于次位。如果買(mǎi)到手的“學(xué)位房”沒(méi)有了學(xué)位，那么購(gòu)房的主要目的就沒(méi)有達(dá)到。所以，在購(gòu)買(mǎi)學(xué)位房之前，先要明確其中的“學(xué)位”是否可用，這就需要購(gòu)房者留心了解房子的屬性，并與原業(yè)主做好協(xié)調(diào)溝通。 律師支招保留部分房款約束賣(mài)主
根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，戶(hù)口和商品房產(chǎn)權(quán)所有者之間沒(méi)有必然的法律聯(lián)系。由于戶(hù)籍管理是公安部門(mén)的行政行為，因此戶(hù)口遷移涉及到買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系和行政管理法律關(guān)系，法院一般不在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中對(duì)戶(hù)口遷移直接作出判決。這使得一旦發(fā)生戶(hù)口遷移糾紛，購(gòu)房者將十分頭疼。 因此，在二手房交易中，購(gòu)房者如果出于孩子入學(xué)等因素特別在意戶(hù)口問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)事先了解清楚房屋內(nèi)的戶(hù)口情況，尤其是在房屋內(nèi)戶(hù)口情況復(fù)雜的局面下，更要謹(jǐn)慎操作。要預(yù)防此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)一是要求賣(mài)方出示戶(hù)口本，在必要時(shí)到公安機(jī)關(guān)查詢(xún)交易房屋的戶(hù)籍狀況；二是在合同中約定要求賣(mài)家在完成交易之前將戶(hù)口全部遷出，同時(shí)可采取保留部分房款或者約定遷出日期及逾期遷出的違約金等條款以約束賣(mài)主。
關(guān)鍵詞 面 積
公攤面積大致房屋“縮水”
案例：看房源信息的時(shí)候，業(yè)主或者中介人員說(shuō)房子面積有120多平方米�？墒琴�(gòu)房者看房子時(shí)，發(fā)現(xiàn)面積明顯 “縮水”，滿(mǎn)打滿(mǎn)算不足100平方米。近日，四處看房的周堅(jiān)遇到了這樣的問(wèn)題，業(yè)主和中介人員的“信口雌黃”讓他很氣憤。他認(rèn)為，中介人員的做法有欺騙的嫌疑，至少是不誠(chéng)信的行為。另有購(gòu)房者向記者反映，日前去市區(qū)麥地看了一套房子，業(yè)主號(hào)稱(chēng)面積有89平方米，可感覺(jué)室內(nèi)面積不過(guò)有五六十平方米。后來(lái)她才弄明白，這套房子的公攤面積很大。
記者點(diǎn)評(píng)：房子面積方面的爭(zhēng)議，不僅在一手商品房市場(chǎng)上普遍存在，在二手房市場(chǎng)上也經(jīng)常遇到。其中問(wèn)題的焦點(diǎn)，就是套內(nèi)面積和建筑面積。這之中有這樣的關(guān)系：建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積。無(wú)論是一手商品房的面積爭(zhēng)議，還是二手房的面積“誤會(huì)”，主要是公攤面積部分。記者走訪(fǎng)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，有的房子建筑面積120多平方米，其中公攤部分面積竟然達(dá)二三十平方米，算下來(lái)，套內(nèi)面積才90～100平方米。而計(jì)價(jià)的時(shí)候，則是按照建筑面積來(lái)算的。二手房公攤面積太大，讓很多買(mǎi)家感到“很不值”。重要的是，如果二手房按照單位面積來(lái)計(jì)算，那么房子連帶的車(chē)庫(kù)、公共露臺(tái)（老房子）等部分，購(gòu)房者都要另外付費(fèi)。
律師支招
買(mǎi)房時(shí)可先算算單價(jià)
按照二手房交易的慣例，賣(mài)房標(biāo)價(jià)往往標(biāo)的是房屋的總價(jià)，而不像一手商品房銷(xiāo)售時(shí)候，總是標(biāo)明房屋的單價(jià)。因此，某些二手房乍看上去總價(jià)很便宜，但由于建設(shè)年代久，居室面積小，算下來(lái)每平米建筑面積單價(jià)并不低。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不要只看總價(jià)，還要算算單價(jià)，再拿這個(gè)單價(jià)和周邊的一手房做做比較，心里就比較有數(shù)了。
同時(shí)，按照單位面積算，不等于原房屋附屬的停車(chē)位、贈(zèng)送面積就不用算了。購(gòu)房者可以在合同中約定停車(chē)位等一并隨房屋的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，避免日后發(fā)生糾紛。在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)于房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)狀一定要像一手房一樣列一個(gè)附件，千萬(wàn)不可省略。
關(guān)鍵詞 抵債房
賣(mài)房的和業(yè)主不是同一人
案例：讀者黎曉東向本報(bào)反映了這第一文庫(kù)網(wǎng)樣的困惑：想買(mǎi)一套二手房，房子比較令人滿(mǎn)意，好不容易跟業(yè)主談好了價(jià)格，并提出要看房產(chǎn)證，但業(yè)主閃爍其詞，只是說(shuō) “房子產(chǎn)權(quán)沒(méi)問(wèn)題”。在黎曉東的堅(jiān)持下，業(yè)主才說(shuō)出了事情的原委，原來(lái)房產(chǎn)證上的名字不是他的。這名業(yè)主解釋?zhuān)@套房子是別人抵債給他的，他建議買(mǎi)家先付一部分房款并簽合同，剩下的那部分房款，等他把房產(chǎn)證和土地證過(guò)戶(hù)到了買(mǎi)家名下，買(mǎi)家再付清欠款。這一情形讓黎曉東覺(jué)得很不放心，“越想越不保險(xiǎn)”，可是面對(duì)比較理想的價(jià)格，他又不想放棄這樣的購(gòu)房機(jī)會(huì)。 記者點(diǎn)評(píng)：房子在轉(zhuǎn)手過(guò)程中會(huì)遇到一些具體問(wèn)題，這些問(wèn)題本身比較復(fù)雜，所以在交易過(guò)程中，很難做到“一手交錢(qián)一手交貨”。對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)買(mǎi)二手房的一個(gè)基本前提是，房子必須權(quán)屬明確，這樣在交易過(guò)程中和交易之后才沒(méi)有“后遺癥”�？墒牵捎诜孔拥纳唐穼傩匀諠u突出，很多房子被當(dāng)成了純財(cái)產(chǎn)，并用于填補(bǔ)各種資金漏洞。所以，遇到有“歷史問(wèn)題”的房子并不可怕，關(guān)鍵是如何處理好。
律師支招
產(chǎn)權(quán)有糾紛不宜購(gòu)買(mǎi)
購(gòu)房者在購(gòu)房二手房時(shí)，應(yīng)盡量直接與登記業(yè)主簽訂購(gòu)房協(xié)議，避免因貪圖房屋價(jià)格低廉陷入“抵債房”糾紛。
購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬。凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)、抵債房的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買(mǎi)，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證或者陷入別人的債務(wù)糾紛導(dǎo)致自己“人財(cái)兩空”。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)一定要查看產(chǎn)權(quán)證正本并到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，避免產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人不是同一個(gè)人的情況。
關(guān)鍵詞 訂 金
談價(jià)前要先給中介交訂金
案例：市民許湛生想買(mǎi)一套二手房作為婚房，在市區(qū)麥地一家中介地鋪，他看中了一套小三房。當(dāng)他提出要約業(yè)主談價(jià)格的時(shí)候，中介業(yè)務(wù)員要他先交5000元訂金。還沒(méi)開(kāi)始談價(jià)格，憑什么要交訂金？他覺(jué)得有點(diǎn)蹊蹺，就找了個(gè)理由委婉地拒絕了。隨后，許湛生又通過(guò)另一家中介地鋪找到了這套房子，但中介人員依然聲稱(chēng)必須先交訂金才可以跟業(yè)主談價(jià)錢(qián)。這讓許湛生感到很不解：不是說(shuō)中介不能接觸購(gòu)房款嗎，怎么都要訂金呢？記者點(diǎn)評(píng)：約業(yè)主談價(jià)格之前，要先交訂金，這是目前惠州二手房交易市場(chǎng)上慣常的做法。雖然為了保證資金安全，業(yè)內(nèi)提倡資金托管的方式，但是中介在提供服務(wù)的時(shí)候，一般先要跟購(gòu)房者或
者業(yè)主簽署書(shū)面協(xié)議，并要求購(gòu)房者或者業(yè)主交訂金。中介公司稱(chēng)此舉實(shí)屬無(wú)奈，因?yàn)榕軉维F(xiàn)象在本地市場(chǎng)上很常見(jiàn)，很多購(gòu)房者或者業(yè)主在中介牽線(xiàn)搭橋完畢之后，就甩開(kāi)了中介，雙方進(jìn)行私下交易，并拒付傭金，中介成了被耍的對(duì)象。因此，中介公司收取一定數(shù)額的訂金，為的是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行一定的約束。
律師支招
交錢(qián)時(shí)看相關(guān)委托手續(xù)
從法律上講，訂金的接受人應(yīng)是產(chǎn)權(quán)人而不是房產(chǎn)中介。房產(chǎn)中介接受訂金的不利因素在于，產(chǎn)權(quán)人才是買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人，訂金的懲罰和保證作用也只是針對(duì)產(chǎn)權(quán)人而不能約束中介，產(chǎn)權(quán)人很有可能以沒(méi)有委托中介接受訂金為由毀約并拒絕支付雙倍訂金。購(gòu)房者向中介交訂金的時(shí)候，一定要中介出示產(chǎn)權(quán)人委托其收受訂金的委托手續(xù)并保留存檔，萬(wàn)一日后發(fā)生糾紛，也方便維權(quán)。
關(guān)鍵詞
轉(zhuǎn)按揭
害怕被轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)
案例：最近很多讀者反映，在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)都遇到了轉(zhuǎn)按揭問(wèn)題�！稗D(zhuǎn)按揭”就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售，或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。人們之所以對(duì)轉(zhuǎn)按揭表現(xiàn)出較多疑慮，主要有兩方面：一是不知道手續(xù)怎么辦理，二是害怕被別人轉(zhuǎn)嫁按揭風(fēng)險(xiǎn)。
記者點(diǎn)評(píng)：目前二手房市場(chǎng)存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買(mǎi)方的資信、貸款意愿、月供能力、購(gòu)房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時(shí)，買(mǎi)方可以根據(jù)自身需求申請(qǐng)不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實(shí)際操作中，轉(zhuǎn)按揭都采用為賣(mài)方提前還貸的方式，因此買(mǎi)方的貸款可以和賣(mài)方的未還清貸款不一致。
律師支招
同行轉(zhuǎn)按揭較安全
轉(zhuǎn)按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買(mǎi)賣(mài)，該房屋的買(mǎi)方仍需要通過(guò)貸款來(lái)還清房屋的前一次按揭房款。實(shí)踐中，銀行需要買(mǎi)賣(mài)雙方提供有效身份證明及婚姻狀況證明文件、收入證明、還款對(duì)賬單、房屋產(chǎn)權(quán)證或者購(gòu)房合同等文件。
在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋仍是按揭中的房屋，無(wú)法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的第一筆貸款，取得房產(chǎn)證明才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。但萬(wàn)一賣(mài)家的房子有問(wèn)題而過(guò)不了戶(hù)，或者原貸款銀行拖延手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)陷于尷尬境地，存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。而且，這種先付款后過(guò)戶(hù)的模式容易讓不法中介趁機(jī)騙貸，給銀行造成損失，所以現(xiàn)在二手房轉(zhuǎn)按揭大多實(shí)行的是同行轉(zhuǎn)按揭。
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