司法所開展物管糾紛調(diào)解主要經(jīng)驗做法

某小區(qū)是我街最早引進物業(yè)管理的小區(qū)之一,2004年12月成立了由7人組成的業(yè)主委員會。06年初，由于部分委員對業(yè)委會的日常工作持不同意見，先后有5人自動離職，致使業(yè)委會陷入癱瘓狀態(tài)。此時恰逢小區(qū)外墻大修，維修基金使用、外墻剝落傷人等問題不斷出現(xiàn)。小區(qū)物管公司以業(yè)委會已不存在為由，一意孤行，拒不聽取業(yè)主們的意見，導(dǎo)致廣大業(yè)主要求更換物業(yè)管理公司的呼聲不斷高漲，并準(zhǔn)備集體上訪。

為及時調(diào)解糾紛，我所在了解情況、聽取業(yè)主訴求的基礎(chǔ)上，召集區(qū)國土和房屋資源管理局房管三所、區(qū)物業(yè)管理協(xié)會、社區(qū)居委會等單位聯(lián)合會診，確定了“補選委員，健全業(yè)委會”的工作思路。隨后，我們一方面采取連續(xù)在法制宣傳欄內(nèi)刊出了2期《物業(yè)管理條例》相關(guān)內(nèi)容、派發(fā)《區(qū)物業(yè)管理工作手冊》等方法，加大物管知識宣傳力度，增強業(yè)主對完善業(yè)委會的認識。另一方面，我們又動員一些有文化、有能力、熱心公益的業(yè)主，積極參與業(yè)委會補選。經(jīng)過公平、公開的選舉，補選了5名委員，健全了業(yè)委會。隨后，我們又及時指導(dǎo)他們按程序召開業(yè)主大會，協(xié)助他們完善了選聘物管公司的前期工作。2006年5月8日，東方花苑成功召開業(yè)主大會，通過招投標(biāo)的方式，選聘了新的物業(yè)管理公司，在規(guī)定的時間內(nèi)，新舊物業(yè)管理公司平穩(wěn)、順利地完成了各項業(yè)務(wù)和資料的交接工作，東方花苑重新?lián)碛辛撕椭C與安寧。2006年5月18日，東方花苑朱女士代表業(yè)主委員會向我所贈送了“維護正當(dāng)權(quán)益，共創(chuàng)和諧社區(qū)”的錦旗，表達對司法部門公正執(zhí)法、服務(wù)為民的感激之情。

通過多個物業(yè)管理糾紛的調(diào)解實踐，我們認識到，對于調(diào)解這類新型、熱點糾紛，主要要做好以下幾個工作：

一、做好糾紛調(diào)解，提前預(yù)測預(yù)防、及早介入是重點

古話說得好，“萬事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，調(diào)解物管糾紛也是如此。2002年，原某區(qū)開始推進物業(yè)小區(qū)管理工作之前，街道轄內(nèi)沒有物管糾紛，2003年發(fā)生第一例糾紛后，該類糾紛隨著物管工作的推進呈上升趨勢。2006年，轄內(nèi)小區(qū)約90%或多或少都存在物管糾紛。為適應(yīng)物管發(fā)展的趨勢，我街于2003年出臺了《街道推進住宅小區(qū)物業(yè)管理實施方案》，我所也及時出臺了《物業(yè)管理糾紛處置預(yù)案》，《處置預(yù)案》，對調(diào)處物管糾紛的組織機構(gòu)、人員配置、工作程序等問題進行了明確，建立了靈敏的反應(yīng)機制，確保了我街所有的物管糾紛都能得以快速解決。

其次是健全制度。建立健全了糾紛討論制度、共同調(diào)解制度、物業(yè)糾紛矛盾排查制度、矛盾糾紛信息的傳遞與反饋制度、統(tǒng)計制度、調(diào)解工作文書檔案管理制度、調(diào)解糾紛回訪制度、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)制度等制度。

由于介入及時，此類糾紛均得到妥善處理，無發(fā)生集體上訪事件，無民轉(zhuǎn)刑事件，調(diào)解率為100%，成功率為100%，達到了“小糾紛不出居委，大糾紛不出街道”的工作目標(biāo)，較好地維護了我街的社會穩(wěn)定，為本街居民群眾提供了一個和諧、安定的小區(qū)生活環(huán)境。

二、做好糾紛調(diào)解，協(xié)調(diào)各方利益、理順關(guān)系是關(guān)鍵。

物管糾紛牽涉到物業(yè)管理公司和居民群眾的切身利益，如何處理好各方利益，是調(diào)解工作能否取得實際效果的關(guān)鍵。我們在開展排查調(diào)處工作時，一方面比較注重理順社區(qū)居委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，強調(diào)物業(yè)管理與居委會關(guān)系是專業(yè)管理機制與居民自治管理機制的有機結(jié)合，居民委員會按《城市居民委員會組織法》規(guī)定行使職責(zé)，以管人為主；物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同契約為業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)，以管物為主。創(chuàng)建文明和諧社區(qū)需要雙方的共同參與。另一方面，我們積極協(xié)調(diào)雙方的利益，本著公正公平、合法合理的原則，正確處置調(diào)解發(fā)生的糾紛。例如，某小區(qū)是我街較大的一個商住小區(qū)，2005年下半年成立業(yè)主委員會，2006年5月的一天下午，業(yè)主委員會在小區(qū)公告欄內(nèi)張貼了一份會議“通知”，通知業(yè)主于當(dāng)晚召開業(yè)主大會，希望各業(yè)主準(zhǔn)時參加。物管公司以該“通知”內(nèi)容非法為由，擅自撕毀了該公告。業(yè)委會對此非常不滿，準(zhǔn)備組織各業(yè)主第二天進行集體上訪，我街調(diào)處辦收到信息后，立即到小區(qū)內(nèi)了解情況，聽取雙方的陳述，指出業(yè)委會的“通知”內(nèi)容合法與否，物管公司沒有定性的權(quán)力，如公司認為該“通知”內(nèi)容違法，則應(yīng)向派出所等職能部門反映匯報，而不應(yīng)粗暴地把“通知”一毀了之，經(jīng)過細心調(diào)解后，物管公司接受了我街調(diào)解工作人員的意見，“通知”得以順利張貼，業(yè)主大會如期召開。

三、做好糾紛調(diào)解，加強宣傳教育、提高法制意識是基礎(chǔ)

物管糾紛的發(fā)生，很大程度是因為物業(yè)管理公司和居民的法律意識不強，對物業(yè)管理法律法規(guī)不熟悉造成的。為此，我們充分發(fā)揮調(diào)解小組分布廣、覆蓋面寬、貼近基層、貼近群眾的優(yōu)勢，運用具體案例在社區(qū)群眾中開展生動直觀的法制宣傳和人民調(diào)解工作的宣傳，引導(dǎo)居民學(xué)法用法、知法守法，從源頭上預(yù)防和減少矛盾糾紛的發(fā)生。當(dāng)糾紛發(fā)生時，及時引導(dǎo)居民運用調(diào)解、訴訟、仲裁等合法途徑解決紛爭。

2006年，我所有針對性地在某廣場等8個物管糾紛多發(fā)小區(qū)開展形式多樣的宣傳工作，大力宣傳《物業(yè)管理條例》。組織居委調(diào)解主任、物管公司負責(zé)人、業(yè)委會委員學(xué)習(xí)《條例》和《區(qū)物管工作指引》讀本；要求各居委會每年至少組織信息員、居委委員、轄內(nèi)流動黨員學(xué)習(xí)一次相關(guān)內(nèi)容，要求他們先學(xué)一步、學(xué)多一點、學(xué)深一點，以他們的模范帶頭作用調(diào)動業(yè)主參加普法學(xué)習(xí)的熱情；采取舉辦“和諧、物業(yè)、人居”社區(qū)論談等主題宣傳活動，利用宣傳欄等陣地在小區(qū)內(nèi)進行廣泛宣傳，營造濃厚的法制輿論氛圍，擴大業(yè)主、物管公司對自己權(quán)利義務(wù)的認識和理解。據(jù)不完全統(tǒng)計，06年我所在上述小區(qū)懸掛、共張貼宣傳橫幅、海報近2000條（張），制作流動普法宣傳板報38期，發(fā)放物業(yè)管理宣傳單幾千份，通過宣傳引導(dǎo)業(yè)主委員會運用訴訟程序解決物管糾紛1宗，運用調(diào)解方式解決物管糾紛9宗，目前人民調(diào)解已經(jīng)成為我街化解物管矛盾糾紛最主要也是最有效的手段。

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